1引言：
城市地价空间结构是指城市地价在空间上的分布形态, 是一个城市各个方面的综合反映。
对于地价的研究,可以从理论上进行探讨,也可以对实际案例进行分析。随着我国土地市场的日益完善,土地交易越来越多,这就为研究市场地价提供了基础。本文采用GIS技术和多元回归方法,通过对大量地价样点数据的分析,揭示出苏州市区地价的空间分布规律,并对其影响因素进行了探讨。
2研究区概况：
2.1苏州介绍
苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为“人间天堂”，素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美誉。
苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，行政级别虽为地级市，却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量全省最大，人均国内生产总值居中国城市前列。是全省经济、对外贸易中心，也是重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市和长江三角洲经济圈的中心城市之一。 苏州经纬：市中心位于东经119°55′-121°20′、北纬30°47′-32°2′ 苏州东邻上海，濒临东海；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州； 北濒长江，与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东距上海市区81千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为人间天堂，园林之城。苏州， 东吴、吴门，现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已2500多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，它的历史可以上溯到6000至7000年前。中国重点风景旅游城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。
苏州市行政规划地图 图1
3.研究目的及意义
研究城市土地利用的最重要的内容之一就是研究地价，城市地价的空间分布及其变化能反映出城市发展的时空特征，现行城市地价的形成是受多种因素影响的共同结果，也能在一定程度上为城市的未来发展提供现实参考。
随着改革开放的推进，苏州市城市化进程也在一步一步加快，城市人口急剧增长，土地利用也变的紧张。通过对苏州市地价的空间分布特点及规律深入研究和了解之后，有利于运用其对于住宅地进行合理有效的开发。改善苏州的城市土地利用结构，以达到市场要求，从而促使土地的利用从而促进苏州地产经济的发展。
4.地价应用与研究方法
4.1地价的概念
地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价
格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地
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使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。 地价的种类 (1)交易底价 (2)交易地价
1土地使用权出让价格 2土地使用权转让价格 3土地租赁价格。 4地役权价格。
(3)课税价格、抵押价格、补地价
地价不同于一般的商品价格,它不是对商品实体的购买价格,而是对预期收益的购买价格。因此,地价的实质是地租的资本化,用公式表示为: 地价=地租/ 利息率。我国实行的是土地公有制,土地所有权归国家或集体所有,土地所有权转移只发生在农村集体所有土地转变为国家所有,准入市场交易的只是土地使用权。因此,在我国,一般意义上的地价是指受到一定年期限制的土地使用权价格。在城镇规划区内的出让地价有毛地地价和净地地价。毛地地价主要指基准地价中的土地所有权收益; 净地地价除了包括土地所有权收益外,还包括征地或拆迁、安置费,配套费及开发费,利润、利息以及管理费等。毛地地价反映的是政府作为土地所有者应得的收益,本次研究的地价为毛地出让价格。 4.11地价数据的探索性分析及数字地价模型的建立
城市地价是一个具有时空性质的多维概念，在空间分布上具有较强的关联性和特殊性。
地价在空间上的分布不是孤立的，其具有空间上的相关性：某一位置上，其周围地价与该位置上的地价相差不大，地价高，其周围地价也相对高；地价低，其周围地价也低。地价样点数据也存在分布不均匀的问题,即存在样本的丛聚现象。在同一均质区域内,如果地价相对较高的小区域发生的交易案例较多时,导致高地价的有效样点也多,其结果必然使得地价偏高；同样如果地价低的小区域发生的案例较多时,则使得地价偏低。因此，利用收集的地价样点数据进行地价分析前，须对地价样点资料先进行统计分析，剔除异常数据，然后提取地价分布信息。
4.2研究数据：
表 1 苏州市区住宅用途级别基准地价表 单位元/m2 土地级别 古城区内 基准地价 上限 下限 3
一 二 三 四 五 六 七 ** ** ** 八 ** ** ** 5755 5170 4060 3625 3010 ** 7135 6410 5035 4495 3915 ** 4375 3930 3085 2755 2740 ** 古城区外 基准地价 上限 下限 ** ** ** 6220 5300 3890 3220 1450 1090 765 7720 6570 4825 4185 1885 1415 995 4730 4030 2955 2255 1015 765 535
从上图可以看出苏州古城区外住宅用途级别基准地价基本都高于古城区内。古城区位于苏州的中心地带，可以说是一些居民严重的黄金地带。可以说古城区娱乐相关的设施比较全，政治活动也比较方便。目前价格还算比较高仅次于园区，稍高于新区、吴中区和相城区。 表2 2010年发布苏州市基准地价 地区 土地级别 基准地价 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市
由上图可以看出苏州主要小区都集中在市区以内，其他区也分布在景区旁边。
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评估基准日 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 设定年限 容积率 开发水平 50 50 50 50 50 50 40 40 40 40 40 40 40 40 70 70 70 70 70 70 70 70 2 1.8 1.8 1.8 1.8 1.2 1 1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1 1 1 四通一平 六通一平 六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平 五通一平 五通一平 四通一平 四通一平 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平 五通一平 五通一平 四通一平 六通一平 用途 工业 工业 工业 工业 工业 工业 商业 商业 商业 商业 商业 商业 商业 商业 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 6级地 1级地 2级地 3级地 4级地 5级地 1级地 2级地 3级地 4级地 5级地 6级地 7级地 8级地 1级地 2级地 3级地 4级地 5级地 6级地 7级地 8级地 250 800 700 550 400 300 24000 2003.1.1 15000 2003.1.1 8000 5000 3600 2000 1200 900 4200 3600 3000 2500 2200 1000 600 400 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 2003.1.1 由上图看1级地的住宅用地基准地价都在20000元/m2
苏州住房价格基本呈现东高西低。南高北低的局面，园区——古城区——新区——吴中区、相城区逐渐降低的局面，这是总体的价格分布规律。 4.3研究方法：
在ArcGIS9. 2软件支持下,对获取的苏州市区住宅基准地价分布图进行配准校正,并与苏州电子地图进行精确配准. 在配准好的地价分布图基础上,根据图上的地价信息,数字化并建立苏州市区住宅基准地价采样点图层,并以此为基础建立起苏州市区住宅基准地价空间数据库。
5.苏州近年来地价空间分布及特征
苏州地价分布图图2
图中圆点为地价低于10000m/2 方块为地价高于10000/m2 吴中区圆点24个 方块10个 相城区圆点13个 方块3个 虎丘区圆点5个方块4个 平江区圆点1个 方块11个 金阊区圆点1个 方块9个
沧浪区圆点1个 方块8个一共为90个样本。
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