米） 商服繁华度 距区域中心距离 道路通达度 距公交车区域站距离 因素 基础设施状况 公用设施完备度 绿化状况 宗地面积 宗地形状 容 积 率 环境景观 个别装修 因素 目前规划限制 100 100 100 99.5 100 99.8 101 100 102 104 100 102 100 100 100 100 98 106.5 100 101 108 85 100 100 98 106 100 103 108 85 100 100 100 106 100 101 103 85 100 楼层 89 89 92 综合修正 1. 估价对象价格测算
99.4 99.2 99.3 根据以上各项修正，可列表计算如下： 项目可比实交易价格交易情况例 （元/m2） 修正 A B C 7597 7528 7618 1 1 1 交易日房地产状况修正后价格期修正 修正 （元/m2） 1 100/99.4 1 100/99.2 7642.86 7588.71 7671.70 1 100/99.3 待估对象的比准价格=（7642.86+7588.71+7671.70）/3 =7634.42（元/m2） 3.估价结果:
评估单价×面积＝7634.42×83=633656.86元
3.2.收益还原法
1.计算年纯收益
总收益：3700×12＝44400元
维修费：重置价×0.2%=1150×0.2%×145.24=334.05元 年房产税:44400×12%=5328元
年纯收益：A＝44400—334.05—5328=38737.95元
综合还原利率为7.5% 2. 估价结果
V=38737.95/7.5%×[1-1/(1+7.5%)67]=510955.11元
收益还原法评估结果：510955.11元
3.3.房地产价格确定
根据市场比较法和收益还原法估价结果可知，用收益还原法算出来的价格与
市场价格有较大出入，不符合现今市场行情，故因舍去收益还原法计算的价格，则该房产的价格为：633657元
（大写：陆拾叁万叁仟陆佰伍拾柒元）
