绿化在现代人们生活中起着举足轻重的作用。绿化是有生命的，在生命过程中能为人类改善环境，平衡生态。因此，在物业管理中，通过行使组织、协调、督导、宣传教育等职能，以及建绿、护绿、养绿劳动，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大地提高环境效益，成为物业管理公司的重要工作。
(一) 绿化与绿化管理的意义与作用
管好绿化的前提是其绿化从业人员要具有绿化意识。 1、绿化是城市生态系统的生体
城市生态民系统，是居民生存的范畴，这个系统处于平衡的状态，一旦受到破坏，即危及人类自身。而在构成生态平衡的一切环境要素中，绿色植物（即绿化）永远是至关重要的。这是因为绿化在其生命过程中，能发挥制氧；杀菌；调节气温；防粉尘；减噪声；防风沙；产生负离子；吸附有害气体；美化环境；防止自然灾害十大功能，因此，为了维护生态的平衡，提高自身的生命质量，必须加强绿化管理。 2、绿化是居住区唯一有生命的基础设施。基础设施是居住区的有机组成部份，也是居民正常生活和工作的必要条件和物质保证。其中，绿化是唯一有生命的基地设施，人们对它的依赖性最大且无法替代，因而含金量最高。加强绿化管理，是改善气候和净化空气的需要，是提供良好游息场所的需要，也是人们自身生存、发展与享受的需要。
3、绿化是人类文明的重要标尺。国外生态学家预示：21世纪的国家与绿色并存，应而大力倡导和建设生态城市、森林化城市、田园城市等。上海市不少地区在房地产综合开发中有计划地建设了一批生态小区，绿地面积达70%以上，这正是对绿化功能认识的必然结果。重视绿化和绿化管理体现一个国家、民族和地区的文明程序，因而成为人类文明的重要标尺。 (二) 绿化养护管理的特点
1、经常性管理。俗语说：“三分种树，七分养护。”这说明绿化日常养护管理是十分重要的。因为居住区绿化工程完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于日后经常性的养护管理工作。 2、针对性管理。不同种类的树木花草具有不同的品性，它们对赖以生存的客观条件如土壤、气候、温度、湿度、地理环境、人为因素等十分敏感，因而养护管理必须具有针对性，做到“适地适树，”以便“适者生存”。
3、动态性管理。绿化养护管理的对象是植物，植物是有生命之物，处于温长的生长变化之中。它的功能和观赏效果不是短时间内所能显示出来的，而要有一个逐步提高和完善的塑造过程。而且植物随着季节的变化而变化，一年四季有一个发芽、长叶、开花、结果、凋谢的过程，即通常所说的季相变化。因此，养护管理具有动态性，要在不同时期掌握不同的养护重点。 (三) 绿化养护管理的质量要求： 树木：生长茂盛无枯枝；
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树形：美观完整无倾斜； 绿篱：修剪整齐无缺枝； 花坛：土壤疏松无垃圾； 草坪：平整清洁无杂草。 (四) 绿化养护的作用
1、绿化具有保护和改善生态环境的作用 (1) 防风、防尘，保护生态环境。 (2) 净化空气，降低噪音，改善环境。 (3) 改善气候，调节温度，制止城市热岛效应。 2、绿化具有美化环境的作用。
3、绿地、花卉能陶治人的情操，起到修身养心的作用。
四、维修岗位：
（一）设备管理
设备管理的好坏直接影响到房屋的住用水平，是关系到人们生活的大事，同时也体现了物业管理公司的精神面貌，是物业管理工作的重要组成部份。
设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成：运行与维修既可统一管理，也可分别管理。设备管理的内容很多，由于设备的不同，其内容也各有所别，但一般包括以下几个方面： 1、设备的基础资料管理，如设备的登记卡、帐册、技术方案、维修方案等； 2、设备的运行管理，如设备运行、设备值班、设备巡检等； 3、设备的维修管理，如设备保养和修理、应急抢修等；
4、能源管理，如采用各种先进技术和管理措施节维能源，节省开支，减少浪费等； 5、文明安全管理，如按工作制度、操作规程、安全职责实施设备的运行与维修等。 （二）维修服务质量
设备再好也不可能没有故障，维修服务是工程设备部门的一项大量而又重要的工作。 1、及时掌握并排除设备故障。 2、建立设备报修及投诉渠道。 3、正确处理复杂故障。
4、上门维修服务的规范要求规范：
（1）敲门。有门铃轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃轻轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候五分钟，若主人仍未
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返回，再次与业主联系。
（2）介绍。主人闻声开门或门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理公司维修人员???，前来为您服务。”
（3）致歉。如因设备等原因，给业主的生活带来不便，诚恳地说：“对不起，因设备出了故障，给您添麻烦了。”
（4）进门。如进入公寓等十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套，经主人许可后进门服务。在特殊情况下，如用户家里没有铺地板，经主人许可，进门可不必套鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
（5）铺布。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
（6）维修。维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼，并说一声“对不起”。
（7）整理。修理完毕，用自备专用擦机布将设备擦试干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。
（8）试用。当主人面试用设备，证实设备恢复正常运转，并请主人验收。
（9）讲解。向用户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉主人正确地使用设备的注意事项。 （10）收费。按规定标准收费。
（11）填单。如实填写维修服务工作单。请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。 （12）辞别。向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”
整个工作期间不得收受房间主人送的物品，也不能借用主人家里的工具、抹布等。 （三）房屋维修
房屋维修是物业管理公司最经常、最持久、最基本的工作内容之一。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力。
物业管理公司做好房屋维修具有极其重要的意义。对房屋实施维修可延长房屋使用年限，减少自然淘汰率，为国家节省建房资金，同时也可以提高物业管理公司本身的声誉，以及所管辖楼宇、小区房屋的售价或出租率。
房屋维修的原则：
1、“安全、经济、合理、实用”的原则。
2、维修房屋不受损坏的原则，即“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则。
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3、对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则。 4、为业主或使用人服务的原则。 5、有偿服务的原则。
（四）工程主管理根据小区的实际情况给新进维修人员受课。
五、服务员岗前培训
（一）对于礼仪培训的内容必须全部掌握同还要掌握会所所有游乐设备、设施使用规则。
安保上岗培训考核
姓名 分数 进公司日期
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一、填空题：
1、公司的企业宗旨和质量方针 、 ； 2、海天花园的占地面积 ； 3、海天花园的开盘时间 ；
4、海天花园目前有哪几种房型 ； 5、我们追求的服务宗旨是 ； 二、简答题：
1、何为三心、三性、三高、五勤、三满意、服务三步曲？
2、物业管理礼仪接待中需注意哪几点？
3、安保人员处理问题的准则是哪十六个字？
三、案例分析：
1、某日一住户要搬家，做为一名安保员应从哪几个方面处理这件事？
清洁上岗培训考核
姓名 分数 进公司日期
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