大型商业地产项目招商策划推广方案真实案例(2)

B2层 总计 均价9元 115472.04 未计算 共回收五年租金费用 11.29429 说明：⑴、11.29429亿元的30％为：3.38829亿元。 ⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。 ⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。 ⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。 二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5元/㎡天 楼层 租金价格 （元/㎡天） 六层 五层 四层 三层 二层 一层 B1层 B2层 总计 6.0 7.0 8.0 9.0 12 9.0 均价8.5元 出租面积 （㎡） 18503.89 20454.30 20454.30 20006.66 16876.91 19175.98 115472.04 未计算 18503.89*6*365*3 20454.30*7*365*3 20454.30*8*365*3 20006.66*9*365*3 16876.91*12*365*3 19175.98*9*365*3 未计算 共回收五年租金费用 说明 应完成利润额 （亿元） 1.21571 1.56782 1.79180 1.97166 2.21763 1.88979 10.65441 说明：⑴、10.65441亿元的30％为：3.19632亿元。 ⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。 ⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。 ⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。 三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）： 1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：9元/㎡天 楼层 租金价格 （元/㎡天） 六层 五层 四层 三层 二层 一层 B1层 B2层 总计 7.5 8.0 8.5 9.0 12 9.0 均价9元 出租面积 （㎡） 18503.89 20454.30 20454.30 20006.66 16876.91 19175.98 115472.04 未计算 18503.89*7.5*365*5 20454.30*8*365*5 20454.30*8.5*365*5 20006.66*9*365*5 16876.91*12*365*5 19175.98*9*365*5 未计算 共回收五年租金费用 说明 应完成利润额 （亿元） 2.53272 2.98633 3.17297 3.28609 3.69604 3.14965 18.82381 说明：⑴、18.82381亿元的30％为：5.64714亿元。 ⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*5＝3.16105亿元。 ⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。 ⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。 四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格） 1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5元/㎡天 楼层 租金价格 （元/㎡天） 六层 五层 四层 三层 二层 一层 B1层 B2层 总计 6.0 7.0 8.0 9.0 12 9.0 均价8.5元 出租面积 （㎡） 18503.89 20454.30 20454.30 20006.66 16876.91 19175.98 115472.04 未计算 18503.89*6*365*5 20454.30*7*365*5 20454.30*8*365*5 20006.66*9*365*5 16876.91*12*365*5 19175.98*9*365*5 未计算 共回收五年租金费用 说明 应完成利润额 （亿元） 2.02618 2.61304 2.98633 3.28609 3.69604 3.14965 17.91260 说明：⑴、17.91260亿元的30％为：5.37378亿元。 ⑵、综合管理费：115472.04*1.5*365*5＝3.16105亿元。 ⑶、第一年综合管理费：6322.0941万元。 ⑷、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。 第五部分：招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在3000万－3600万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 项目 广告制作 费用预算（万元） 300 备注 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。 媒体购买 办公用品 2400 150 电视、电台、平面、户外、流动 车辆、演示用具、移动办公 人员管理 差旅 外埠费用 电话费用 DM费用 公关活动 合计 400 20 200 30 5 100 3605 薪水、提成奖励、培训 交通、住宿、招待 场地、日常费用 电话、传真、网络 邮寄、夹报、散发 发布会、联谊、 分析：其中广告制作费用约占8.3％；媒体购买约占66.6％；行政与管理费用约占25.1％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。 第六部分：各楼层商品结构定位 楼层 六楼 五楼 四楼 商品布局 餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书 温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅 针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品 三楼 二楼 首层 B1 童装、儿童玩具、哺幼产品 男装、男士皮衣 女装、女式皮衣 鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料 备注 备选方案： 楼层 六楼 五楼 四楼 三楼 二楼 商品布置 餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书 温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅 鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料 童装、儿童玩具、哺幼产品 男装、男士皮衣 备注 首层 B1 女装、女式皮衣 针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 一、招商准备工作（只针对配合招商部分）： 1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。 2、注册中文及英文的国内域名（.com.cn）及国际域名（.com）。 3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 4、完成设计制作百荣世贸中心招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。 5、完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。 6、完成设计制作百荣世贸中心的主体、各分体剖面模型沙盘。 7、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。 8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 9、确定公司组织机构和部门设置。 10、招商处的筹建。 11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出 台。 12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。 13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商 业管理守则等。 14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区