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=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225 =293167.12（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：
（1）设土地价格为x
x+300=5000 x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元
63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=
3033.3320000=6066.67元/平方米
=0.1517万元/平方米=1517元/平方米
6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=
建筑总面积土地总面积=1517元/平方米
（2）容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=
200002500=8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：
（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。
（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费
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的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。
（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。
要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解：
（1）计算房地产出售总价现值
5000创100024001000轾30P %犏 +++33犏00.51(1+10%)(1+10%)臌(1+10%)(1+10%)(1+10%)=1412.73（万元）
（2）计算总建筑费用现值
轾500 % 500犏=447.18（万元） （2分） ++0.51.52.5犏(1+10%)(1+10%)(1+10%)臌（3）计算税金
1412.73×5%=70.64（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土地评估值=
1412.73-447.18?(16%+10%+20%+6%?10%1+10%+20%6% 20%)-70.64
=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米
合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩
（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解：
（1）求该房地产未来5年收益的现值
5
400×（1-1/1.1）÷0.1 = 1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
5
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值
8
P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解：
（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：
土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：
144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=
1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-46犏7.96%臌(1+7.96%)
5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。
项 目 待估土地 比较案例
比较案例 比较案例 比较案例 9
A 用 途 成交日期 成交价格 容积率 位 置 区域条件 基础设施 交 通 地 势 个别条件 形 状 其 它 住 宅 （评估期日2004．10） 2 0 0 0 0 0 0 住 宅 2003．10 2B 住 宅 2003．12 2C 住 宅 2003．4 1400元/m 4 0 +2% +3% 0 0 0 2D 住 宅 2004．8 1100元/m 2 -3% 0 0 -2% +1% -2% 21200元/m 1300元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3% 3 +3% -2% 0 +1% 0 -3% 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。 容积率修正系数如下表： 容 积 率 修正系数 1 1 2 1．8 3 2．1 4 2．3 5 2．4 几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。
按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：
（1）确定地价指数 年、月 地价指数 2003.1 100 2003.2 101 2003.3 102 2003.4 103 2003.10 2003.12 109 111 2004.8 119 2004.10 121 （2）比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：
PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×
98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 1092.110010010010010010010398100101100971211.8×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001211.8100102103100100100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100
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（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米
1(1+8%)501162.2×=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米
11-(1+8%)401-委估地块评估总价=1197.43×500=598715元 单位地价：79.83万元/亩
楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2
6．某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。
现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：
（1）土地取得费。根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。
（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。
（3）税费。根据该市有关文件规定：①耕地占用税6．6元/平方米；②土地管理费0．9元/平方米；③新菜地开发费1．1元/平方米；④教育附加费3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。
（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。 （5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。 （6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。 解：
（1）土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米
（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米
（4）土地取得费利息=45.24×[(1+6%)-1]=5.59元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=45.24×6%×2=5.43元/平方米]
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