附录一：作业封面
中央财经大学
《房地产开发》课程作业
××房地产项目开发方案
所在学院： 管理科学与工程学院 班 级： 授课教师： 小组成员： 姓名（学号） 姓名（学号） 姓名（学号）
完成时间： 年 月 日
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附件二：课程设计报告提纲 摘要：
报告内容、工作安排及报告结果。
第一部分 创意及调研计划
一、 初始创意
要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。 二、 调研计划
此部分相当于工作计划，可参照案例。也可放在附录中。
第二部分 项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、 宗地现状 1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
三、
项目周边的社区配套
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（一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影
响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他
附图：生活设施分布图。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、
项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 周边景观 7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学
校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、
大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） （此部分可以适当简化） 1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
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2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
六、
规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面
积
3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他 七、
土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分：市场分析
一、 当地经济环境分析（参照第六章讲义）
收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，应用经济基础分析法和转移份额分析法分析人口、就业以及产业结构。
附表：
当地主要经济历史指标 当地经济基础分析表 转移份额分析表
二、
区域房地产市场分析（参照第七章） （一） 市场区域界定
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1、确定物业用途，初步确定产品特征 2、界定市场区域
附图：市场区域分布图 3、可能的市场机会分析 （二） 需求分析 （三） 供给分析
（四） 吸纳与缺口分析
（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）
? ? ?
开工量/竣工量 销售量/供需比
平均售价
（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 附表：
当地历年主要类型房地产数据（销售面积、竣工面积、开工面积、土地供应）
三、
地块分析（参照第八章） （一）场地分析 （二）位置分析
四、 竞争性项目调查与分析（参照第八章）
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
附表：周边同类项目调查表
4、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 5、 结论：
? 区域市场在整体市场的地位及发展态势
? ? ?
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 区域市场目标客层研究和市场定位
五、
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的
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附件二：
中央财经大学
《房地产开发》课程设计指引
任课教师：李文斌
管理科学与工程学院
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目录
一、作业内容 ............................................................................................................ 3 二、大作业题目 ........................................................................................................ 3 三、课程作业构成 .................................................................................................... 3 四、课程作业的排版要求 ........................................................................................ 4 五、作业的印刷要求 ................................................................................................ 4 六、作业的提交要求 ................................................................................................ 5 七、作业内容 ............................................................................................................ 5 附录一：作业封面 .................................................................................................... 6 附件二：课程设计报告提纲 .................................................................................... 7
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一、作业内容
每组选择一宗北京市拟出让地块，围绕一个开发项目，进行实战演练，并最终完成课程设计报告：某某房地产开发项目开发方案，大作业包含系列小作业，如下：
1、 某开发项目的创意 2、 某项目市场分析报告 3、 某项目宏观市场分析
4、 某项目的同类项目调查分析
5、 某项目的市场细分及目标市场的选择 6、 某项目可行性研究报告 7、 某项目营销策划报告 二、大作业题目
学生在完成上述小作业后，最后完成大作业。 题目：××项目开发方案 三、课程作业构成
课程作业一般应由以下部分组成，依次为：封面、目录、摘要、正文、附录、后记等。
1. 作业封面
课程作业的封面按照附录要求。 2. 目录
目录既是作业的提纲，也是读者阅读作业的指南。目录中必须标明页码，目录页不加页号，并标注始页号(标注到二级标题)，字体为宋体小四号。目录标题和正文标题要严格一致。
3. 报告摘要
简要说明方案的主要内容和主要分析结果，应言简意赅。 4. 正文
正文是课程作业的主体、核心部分。作业要求结构严谨，条理分明，数据可靠，文字精炼，图表清晰整齐。
5. 附录
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主要是各种表格。 6. 后记
后记中必须注明小组成员分工，可以有作业心得体会。 四、课程作业的排版要求
1. 标题层次要清楚，一级标题应居中书写。 层次编排的书写要做到统一为： 第 一部分 项目背景 一、项目背景 （一）项目背景 1. 项目背景 (1) 项目背景 ① 项目背景 2. 正文、页眉和页码
（1）一般每段段首空两字。同层次段落的缩进要全文统一。各部分标题均必须单独起页，居于页面第一行。
（2）页眉：中央财经大学课程作业 《房地产开发》
（3）页码从第一部分开始按阿拉伯数字（五号字）连续编制，直至结束，在各页页脚居中书写。
3. 图、表和公式
图、表和公式等与正文之间要有一行的距离，表述不要重复。图序及图名居中置于图的下方，表序及表名置于表的上方。图、表和公式应分别连续编号，可以按全文连续编号，也可按照章连续编号，但编号表示要清楚易识，不要引起误解。
五、作业的印刷要求 1. 作业字体、字号
一级标题 （“第一部分”） 黑体小三号 二级标题（使用“一、”） 黑体四号
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三级标题 （使用“（一）”） 黑体小四号 四级标题（使用（“1. ”） 宋体小四号 正文 宋体小四号 2. 行间距
一律取“固定行间距1.5倍”，含公式的段落可用单倍行间距。 3. 打印规格：
必须使用A4纸张，左右页边距为2.5cm，上下页边距为2.8cm。 一个班的各组封面用纸要统一，最好由学习委员统一安排打印。 4．封面 见附件一。
六、作业的提交要求
作业初稿提交电子版，报送课程作业时提交作业电子文档一份。各班学习委员拷备在一个 文件夹名下；文件名为：××班××项目。
提交时间为：演示前两天。
课程作业定稿后，打印不少于两份，一份上交任课教师，一份学院存档。另提交作业电子文档一份。
所交的课程作业打印版和课程作业的电子版，两者内容必须完全一致。 课程作业终稿时间：课程结束后一周内。
七、作业内容
见附件二：课程报告提纲。
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关注点、诉求点。 3、 确定目标客户 4、 市场定位 六、
整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
七、
产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：规划设计初步分析
参照万科报告指引
附图：项目总平面布置图、住宅主要户型平面图。
第四部分：开发计划（参照第十章）
一、 二、 三、
里程碑事件及时间。
工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计
和片区市场的占有率。（按季列示） 划实现的可行性分析。（按季列示） 附图：开发计划横道图
第五部分：投资收益分析
一、 成本预测
附表：投资估算表。 二、
收入测算及税务分析
1、收入测算 2、营业税及附加 3、所得税 4、土地增值税
附表：收入及税金测算表。
三、
项目资金预测
1、 资金投入计划： 2、 资金回款计划：。
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3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。
附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）。
四、
经济效益分析
1、 现金流量表 2、 主要经济指标。 3、 敏感性分析。 4、 盈亏平衡点分析
运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。 计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。 附表（图）：
现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。
第六部分：综合分析与建议
一、优势： 二、劣势：
三、机会： 四、结论和建议
后记：
小组成员分工，工作心得体会。
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