新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行
E：执行层的组织协调
2、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。 A．销售收入 B．转让收入 C．租金收入 D．利息收入
3、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。 A．1250 B．1750 C．2050 D．2150
4、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理__手续。 A．撤销注册 B．解聘 C．变更注册 D．聘用
5、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变
D：升降难定
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列不属于房地产结合物的是__。 A．管理人 B．实物 C．权益
D．区位
7、金额为资产减去负债后的余额。 A：资产 B：负债
C：所有者权益 D：收入
E：执行层的组织协调
8、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。 A：849 B：865 C：882 D：915
E：工业用地的监测点评估价格
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个__。 A．正的协方差 B．负的协方差 C．标准协方差 D．绝对协方差 10、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％
E：执行层的组织协调
11、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
12、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75
D：315
E：工业用地的监测点评估价格
13、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。 A：相互影响性 B：适应性 C：不一致性
D：保值性与增值性 E：借款合同
14、下列关于勘察设计的发包与承包，说法不正确的是。
A：建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定
B：建设工程勘察、设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案
C：包括建设工程主体部分的勘察、设计在内，只要经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位
D：发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察、设计单位；也可以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位 E：房地产估价机构必须加盖公章
15、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：w市房地产管理部门 B：w市规划管理部门 C：W市建设管理部门 D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。 A：3275 B：3287 C：3402 D：4375
E：工业用地的监测点评估价格
17、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000
18、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。 A．10
B．9 C．0.9 D．0.1 19、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。 A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则
D．最高最佳利用原则
20、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 E：借款合同
21、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。 A：6％ B：7％ C：8％ D：9％
E：工业用地的监测点评估价格 22、投资项目资本金是指__。
A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
23、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。
A．难以采用假设开发法 B．可以采用比较法 C．难以采用成本法 D．可以采用收益法 25、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。 A．102 B．52 C．54 D．103
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。 A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：风险因素 D：经济发达度 E：投资结构
2、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（） A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%
3、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。 A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0
4、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。 A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好 D：集中偏好 E：借款合同 5、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价
格为__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
6、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。 A．近期交易物业的租金或售价进行比较 B．市场上交易物业的租金或售价进行比较 C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 7、下列不属于房地产拍卖特征的是。 A：房地产拍卖数量多,价值高 B：房地产拍卖的时间短 C：房地产拍卖法律性强 D：拍卖结束后续工作多 E：执行层的组织协调
8、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题) A：集体所有的土地使用权 B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
9、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。 A：供给 B：供给弹性 C：需求
D：需求弹性 E：需求规律 10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2 000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。 A：2 277．4 B：2 281．9 C：2 728．8 D：2 741．9 E：借款合同
11、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款
12、工业用地不得以__方式出让。 A．招标
B．拍卖 C．挂牌 D．协议
13、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括__。 A．申请书 B．登记表
C．房地产权证 D．拍卖公告
14、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8
15、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题) A：改建 B：买卖 C：赠予 D：租赁 E：扩建
16、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率
C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率
17、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。 A：土地购置贷款 B：土地开发 C：建设贷款
D：土地储备贷款 E：借款合同
18、在下列行为中，属于犯罪的有__。 A．欠税 B．偷税 C．抗税 D．退税 E．漏税
19、折价处置抵押房地产的，应当参照 A：原购买价 B：重建价格 C：重置价格 D：市场价格
E：执行层的组织协调
20、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。 A．区位 B．用途
C．搬迁补助费 D．建筑面积
21、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：7—9层为高层建筑
B：10层以上(含10层)为高层建筑
C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 22、下列属于支票特点的是。
A：在银行信用基础上产生，以存款为依据 B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C：支票有效期短，见票即付
D：签发支票金额，以贷款余额为限 E：签发支票金额，以存款余额为限
23、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。 A．拆迁范围；拆迁方向 B．拆迁范围；拆迁期限 C．拆迁地址；拆迁方向 D．拆迁地址；拆迁期限
24、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
25、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。 A．分区分压供水方式 B．直接供水方式
C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D．分质供水
