漯河市房地产业情况分析
一、
房地产开发企业分析：漯河市房地产开发企业初步统计有40家之
多，但是大多数不规范，以往开发的楼盘有声誉和有影响的主要有建业集团、昌建地产、亚泰集团、金土地置业、舒漫地产、开源集团及一些事业单位和开发商合作的单位集资建房。
1、建业集团在漯河的楼盘已交房的森林半岛一期工程普遍反映建筑质量较差，但二期、三期建筑质量有了明显的提高，另外因其地理位置优越和物业管理比较规范（当然收费也不低）取得了不错的口碑。
2、昌建地产作为漯河本土企业，土地成本具有较大的优势（也已成为过去），主要开发的楼盘容积率、绿化率、景观设计在漯河的楼盘中处于较高水平，建筑质量相对于本地楼板也还可以，物业管理比较规范。
3、金土地置业是漯河本土房地产开发企业，从其开发项目的位置、定位、建筑立面设计及营销情况分析，其管理团队是一个高效、执行能力强的团队。在企业影响力、财力、人力资源储备远远不如建业集团及昌建地产的情况下，凭借良好的项目定位，适合的营销方案，项目建设过程中的控制能力，其开发项目均取得了良好的社会赞誉和不错的经济效益，在漯河中高档地产项目的竞争中取得了良好的地位。但其开发项目的景观设计及物业服务质量如不能及时提高将制约公司的发展。
4、舒漫地产、开源集团开发面积较大，但其开发项目定位为中低端消费。 5、已进入或准备进入漯河房地产开发市场的亚泰（名仕公馆在建）、恒大、郑州银海置业、泛华、上海长实将加剧漯河中高档地产项目的竞争。
6、事业单位和开发商合作的单位集资建房，因其土地成本、资金成本较低，房价较低，对房地产市场具有较大的冲击，但一般为特权人士才有资格购买且预付款较高，建筑设计、物业服务质量较差逐渐被人们诟病，加上市场运作的不断规范化其将退出历史的舞台。
二、 房地产区域形势分析：目前漯河房地产开发主要区域可分为沙
澧河沿岸、会展中心附近及淞江路、源汇区政府及火车西客运站、开源森林公园附近、召陵区政府及许慎文化园周边。
1、沙澧河沿岸受益于沙澧河开发带动，其项目定位为高端高层住宅，但因土地
成本较高，房价相对较高，代表楼盘亚泰名仕公馆、昌建外滩，可观注祁山路和解放路沙河桥附近。
2、会展中心附近及淞江路片区定位为中高档社区，该片区聚集了漯河优秀的教育资源，成为其竞争的主要筹码。
3、源汇区政府及火车西客运站、召陵区政府及许慎文化园均为投资带动型，源汇区政府及火车西客运站受益于漯河城市未来向西扩展，具有较大的发展空间，但该区域受107国道与离市区较远所致难以成为主流。召陵区政府及许慎文化园因为受漯河工业区的影响，环境问题是其发展最大的障碍，但该区域以后外来人口将增加且土地成本相对较低。以上两个区域做为新开发区，配套设施短期内也将难以跟上。
4、开源森林公园附近主要由开源集团开发，优点是距商业区较近，出行便利，又受益于森林公园带动，但其定位为中低档楼盘。该片区成败均因开源集团，成功之处是建设森林公园带动了该片区，失败是因为定位模糊，没有进行全局规划，各个项目独自为战消弱了其竞争力。但仁和线材地块转让、毛寨城中村的改造、华强的减产及推出将为其注入新的活力。
5、发展潜力较大的区域：文化路旧城改造、丁湾城中村改造、祁山路沙河桥附近。
三、漯河人在房地产市场的消费情况：由前两年的主要注重价格、
位置发展到目前的价格、位置、开发商综合情况、楼盘定位、建筑设计及立面效果、景观设计、物业服务水平、建筑质量、容积率等并举，但从总体情况看漯河人在消费领域喜欢跟风的情况仍然变化不大。从户型分析，因为漯河人爱热闹，重亲情（儿女与父母同住的比例较大，当然也和经济水平有关），所以主导户型是三房两厅两卫，但面积不宜大。
公司立志成为漯河房地产市场的引导者，毛寨项目作为公司在漯河开发的第一个项目，定位为高端社区，要想取得理想的效果必须从根本上扭转人们对该区域房产项目的印象。综合以上分析，我有一些不成熟的想法供公司领导参考： 1、项目定位：有一定经济实力想改善居住条件的消费者和思想独立追求生活品味的年轻消费者。这就要求建筑与景观设计要突出品味，小区配套设施要完善，管理要细致、科学，因为这部分人群追求细节，思想活跃，注重服务质量，容易
引导舆论的导向，如果能够让这部分人满意将为公司后续项目的销售奠定坚实的基础。
2、企划方案要突出、有噱头。公司计划把该项目打造成漯河最大的地产项目（不知道具体位置），前期宣传时可以再放大一些，最好与澧河风景区联系起来。 3、项目设计：考虑漯河实际情况及该区域在人们印象的定位一期宜为多层建筑，可以结合拆迁进度与时代广场的建设情况加入部分小户型的小高层建筑。建议多层为全现浇框架结构，因为漯河目前多层住宅均为砖砼结构，这将引起市场的轰动（结合成熟的房地产市场分析，框架结构肯定是发展方向），引领漯河房地产的发展。建筑设计可以借助著名建筑师（或打造一位），能够最大限度地引起人们的关注，改变该区域目前的市场定位。
4、教育问题：如果公司计划将该项目做大，可以考虑引入优秀教育资源（幼儿园、小学），利用与名校联合办学，能够形成足够的吸引力，增进后续楼盘的竞争力，也可取得不错的社会效益和经济效益，这有很多楼盘的成功经验可以借鉴。 5、提升物业服务水平和配套设施的管理能力，从今年市政府各主要科室服务水平评比情况看，物业管理是所受投诉最多的，这也反映出物业服务质量较低和人们的关注趋向。另外小区车库配置问题也值得研究，漯河目前楼盘基本无设计，作为高端社区和发展方向看，车库是必须配置的，但漯河汽车保有量较低（虽然近两年汽车销量涨幅较大），而且愿意买车库的是少数。
6、建筑质量要提高，现在结构质量问题一般控制较好，但是屋面防水、外墙渗水及抹灰质量要加强。在施工管理过程中要特别注重防水、外墙材料及施工工艺，避免出现渗、漏水现象。抹灰质量是最直观也最容易忽视的地方，目前漯河楼盘的抹灰质量普遍较差，这将成为不错的切入点。
7、建筑户型、面积，结合我周围买房者及一段时间装饰公司工作经验，得出以下数据：
户型 面积（平米） 比例 15% 40% 25% 20% 备注 定位高端，如中高端要适当调整 两房一厅一卫 75—86 三房二厅两卫 115—128 138—149 四房二厅两卫 145—165 8、项目定位最好请专业咨询公司进行调查、分析，定位科学、准确，保证一期
即能取得良好的效果和市场定位。
以上是我就漯河实际情况结合公司项目的一些简单分析，因调查数据有限，肯定存在偏颇，希望对项目定位有所帮助，不足之处请见谅。
题外话：在河南二三线城市中我觉得济源应该有不错的发展机会。
李占华
二零一零年十一月
愿公司事业蓬勃发展，蒸蒸日上。
