福建省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述
与分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在统一采用单价方面，通常为__上的价格。 A．估计面积 B．局域面积 C．总体面积 D．单位面积
2、房产税的课税对象是__。 A．房产所有人 B．房屋使用人 C．房产
D．房产收益人
3、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．动态投资回收期 B．项目寿命期 C．计算期 D．开发期
4、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为 B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为 C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为 D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为 5、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构
E：工业用地的监测点评估价格
6、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。 A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。 A．施工图设计 B．可行性研究 C．成本收益分析
D．项目建设书的编制
8、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
9、房地产供给有限特性的本质是。 A：土地的总量有限 B：房地产的不可移动性 C：房地产的独一无二性 D：房地产的价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
10、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50
11、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。 A．17.13% B．18.30% C．18.61% D．21.47%
12、企业所得税实行比例税率，其税率是。 A：10％ B：18％ C：25％ D：33％
E：执行层的组织协调 13、房地产估价机构组织形式中，有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同出资发起设立。
A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调
14、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。 A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
15、收益法适用的条件是房地产的。 A：收益能够量化 B：风险能够量化
C：收益或风险其一可以量化 D：收益和风险均能量化
E：工业用地的监测点评估价格 16、下列不应免征房产税的有__。 A．职工自用住房
B．企业创办的学校用于教学的房产 C．产权不确定的及有纠纷的房产 D．经有关部门鉴定的危险房屋
17、房地产估价委托合同的内容可以不包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价人员
D：委托人的协助义务
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。 A．10 B．15 C．20 D．25 19、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。 A．廉租房 B．经济适用房
C．市场价商品住宅 D．商品房 20、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A．10 B．15 C．20 D．30
21、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。 A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格 22、价格效应是指。
A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
23、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。 A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同
24、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。 A：弱流动性 B：异质性
C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同
25、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A．低收入者 B．中等收入者 C．高收入者 D．可支配收入
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是__。
A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用
B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入
C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金
D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付 2、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。 A．误差的平均值 B．误差的最大值 C．中误差
D．两倍中误差
3、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料
主要有__。
A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图
4、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费 5、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38
6、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。 A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日
7、居住用地的使用权出让最高年限为__年。 A．85 B．30 C．50 D．70
8、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有。 A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价
D：房屋的重置价格 E：市场成交价
9、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表
10、关于房地产项目融资说法错误的是（）。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流
动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
11、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如__。
A．用于相同使使用期限 B．用于不同收益期限
C．用于比较不同期限价格的高低 D．用于比较同期限价格的高低
E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整 12、土地费用包括。 A：土地征用拆迁费 B：土地出让地价款 C：土地转让费 D：“三通一平”等土地开发工程费 E：公共配套设施建设费
13、一般来说，债券具有（）特征。 A．偿还性 B．决策参与性 C．流动性 D．安全性 E．收益性
14、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售
15、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。 A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
16、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。 A：实行宏观调控 B：加强内部经营管理
C：合理地进行投资和信贷决策 D：优化社会经济资源配置 E：加强外部经营管理
17、住房公积金管理的决策机构为__。 A．住房公积金管理委员会
B．住房公积金管理中心 C．财政管理部门 D．各级人民银行
18、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。 A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性
E．信息不对称性 19、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2
20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。 A．说明估价报告的合法性、真实性 B．说明估价的独立、客观、公正性 C．规避估价风险
D．保护估价报告使用者
E．防止委托人提出高估或低估要求 21、设计方案评价原则主要有。
A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则
D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则
22、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。
A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平
B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入 D：净经营收入=有效毛收入-经营费用 E：借款合同
23、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。 A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地
24、以下说法满足最高最佳使用的条件有。
A：法律上许可 B：技术上可能 C：价值最大化 D：权益上允许 E：经济上可行 25、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。 A：1% B：2% C：3% D：8%
E：借款合同
