贵州2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行
业管理概述考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。 A．空置率水平 B．租金清单 C．押金收入 D．欠租清单
2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格
3、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。 A．5% B．10% C．15% D．20%
4、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
5、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。 A．概算指标 B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额
6、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。 A：潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场 B：潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场 C：潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场 D：服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场 E：借款合同
7、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。
A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请
B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记
C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 E：执行层的组织协调
8、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10％ B：15％ C：20％ D：30％
E：执行层的组织协调 9、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。 A：商品房销售广告书 B：商品房销售协议书 C：商品房销售意向书 D：商品房销售委托书 E：执行层的组织协调
10、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。 A.9 B.1 C.14 D.6
11、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为。 A：7.65％ B：8.75％ C：9.42％ D：10.19％
E：工业用地的监测点评估价格
12、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。 A．2938 B．2982 C．3329
D．3379 13、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。
A．难以采用假设开发法 B．可以采用比较法 C．难以采用成本法 D．可以采用收益法
14、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。
A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。 A．7.5% B．7.56% C．7.71% D．7.76%
16、下列不属于企业利润的是__。 A．营业利润 B．投资净收益 C．额外总收入
D．营业外收支净额
17、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。 A．40 B．48 C．50 D．60
18、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。 A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 E：借款合同 19、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。 A．等于 B．大于 C．小于
D．无法判断
20、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。 A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 21、商品越是耐用，则。 A：越缺乏弹性 B：需求弹性越大 C：需求弹性越小 D：完全无弹性
E：执行层的组织协调
22、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。 A．低层建筑 B．多层建筑 C．中高层建筑 D．高层建筑
23、最适合用市场法估价的是。 A：用做生产的房地产 B：可销售的房地产 C：出租或营业的房地产 D：仅适用于自用的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 24、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。 A．亚当·斯密 B．威廉·配弟 C．大卫·李嘉图 D．马尔萨斯
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金管理中心不是__。
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构 B．住房公积金运作管理部门 C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
2、房地产市场结构包括（）。 A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构
3、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水 C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补 4、房地产开发的程序主要分为__阶段。 A．决策分析，规划设计，建设，租售 B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
5、在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是。 A：指数平滑法 B：移动平均法 C：简单平均法
D：加权移动平均法 E：借款合同
6、根据偿还期限的长短，债券可分。 A：短期债券 B：中期债券 C：长期债券 D：公债券 E：永久债券
7、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为万元。(2009年试题) A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同
8、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。 A．资金 B．金融机构 C．房地产项目 D．利率高低
9、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上
C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
10、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。 A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理 C．销售代理和租售代理 D．首席代理和分代理 E．双重代理
11、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同
12、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。
A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
13、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。 A：供给 B：供给弹性 C：需求
D：需求弹性 E：需求规律
14、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。 A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同
15、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。 A：指定代理 B：委托代理 C：双方代理 D：法定代理
E：执行层的组织协调
16、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
17、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是__。 A．高层建筑地价分摊 B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估 D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
18、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于__万元。 A．100 B．120 C．150 D．250
19、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。 A：管制权 B：征收权 C：充公权 D：没收权 E：征税权
20、宏观经济政策目标包括。 A：充分就业 B：价格稳定 C：经济增长
D：国內收支平衡 E：国内收支不平衡
21、下列不属于担保物权特征的是。 A：担保物权以确保债务的履行为目的
B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权
C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调 22、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15%
C．20% D．25%
23、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．竞争充分性 D．交易复杂性
24、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题) A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定
25、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。 A：王某转租该套住房，必须经李某同意
B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E：抵押财产被查封
