东北地区房地产市场调研分析报告
目录
第一节 东北主要城市楼市总体疲软，大连有望率先启动 ....................... 5 第二节 东北地产重点考察大连、沈阳、长春、哈尔滨四城 ..................... 7 第三节 大连经济基本面向好，供需改善，房价上涨可期 ...................... 12
一、大连GDP表现四城最佳，出色的经济表现及乐观预期 .................. 12
1、带来人口吸引力，唤醒地产需求预期 ............................. 12 二、大连房地产供给开发端回暖 ........................................ 15 三、供需匹配下，大连去库开始优化，房价有望上涨 ...................... 16 四、大连金普新区有望成为大连未来增长发力点 .......................... 17 第四节 哈尔滨城镇化低、人口吸引力不足，房价上涨乏力 .................... 19
一、哈尔滨重工产能出清，增长放缓，人口流失 .......................... 19 二、哈尔滨房地产供给端并未出现改善 .................................. 22 三、哈尔滨房价将持续震荡平稳的过程 .................................. 23 四、新区将成为哈尔滨经济困局突围排头兵 .............................. 25 第五节 沈阳经济回落，新区批复落空，房价上行动力不足 .................... 26
一、沈阳GDP增长降至低点，第三产业占比不足50% ...................... 26 二、沈阳房产去库压力大，开发商投入低迷 .............................. 28 三、沈阳房产新政能量有限，成交量价未见改善 .......................... 30 四、沈抚国家级新区未获批复，将推进未来新兴产业 ...................... 31 第六节 长春经济突围乏力，地产整体低迷 .................................. 32
一、长春GDP四城垫底，主要贡献仍来自第二产业 ........................ 32 二、长春拿地受新区批复影响，情况有所改善 ............................ 34 三、长春整体房价仍处低点，并未出现明显回升 .......................... 35 四、长春新区将作为支撑腹地、对外合作的重要枢纽 ...................... 36
图表目录
图表1：东北区域自然资源孕育其重工业体系 ........................................................................................ 7 图表2：东北第一二产业占GDP比重高，但贡献持续恶化 .................................................................. 7 图表3：东北人口沿大连、沈阳、长春、哈尔滨城市圈分布 ................................................................ 9 图表4：东北四城房价各期环比仍处于持续下行趋势 ............................................................................ 9 图表5：东北四城集聚东北区域主要人口 .............................................................................................. 10 图表6：东北四城集聚东北区域GDP产出 ............................................................................................ 10 图表7：大连2015GDP居东北区域第一，但涨幅较低 ........................................................................ 12 图表8：大连人均GDP水平东北第一，遥遥领先于其他三城 ............................................................ 13 图表9：大连GDP涨幅放缓，第三产业占比不断提高 ........................................................................ 13 图表10：大连人口持续迁入，总人口已步入稳定阶段 ........................................................................ 14 图表11：大连房价收入比东北四城中最高 ............................................................................................ 14 图表12：大连拿地价格屡创新高，开发端拿地热情回暖 .................................................................... 15 图表13：大连率先改善去化周期 ............................................................................................................ 16 图表14：大连去库存时间长期优于东北其他三城 ................................................................................ 16 图表15：金普新区将深化与东北亚各国各领域的合作 ........................................................................ 17 图表16：哈尔滨正经历GDP增长放缓及产业换挡 .............................................................................. 19 图表17：哈尔滨产能出清优化，2015年重工产量暴跌 ....................................................................... 19 图表18：哈尔滨人口数量东北区域最高，但人口密度较低 ................................................................ 20 图表19：哈尔滨城镇化水平较低，户籍人口停止增长 ........................................................................ 21 图表20：哈尔滨劳动适龄人口比重有持续下行趋势 ............................................................................ 21 图表21：2009年起哈尔滨人口持续迁出，自然增长率下行 ............................................................... 22 图表22：哈尔滨住宅买地及开发情况并未回暖 .................................................................................... 23 图表23：哈尔滨成交土地楼面均价未出现改善 .................................................................................... 23 图表24：哈尔滨房价已进入震荡平稳通道 ............................................................................................ 24 图表25：哈尔滨库存量大，去化周期长 ................................................................................................ 24 图表26：哈尔滨新区将成为东北新增长极 ............................................................................................ 25 图表27：沈阳GDP增长降至低点，且第三产业占比不达50% .......................................................... 26 图表28：沈阳城镇居民人均可支配收入超越大连成为东北最高 ........................................................ 26 图表29：沈阳人口增长放缓，城镇化程度高 ........................................................................................ 27 图表30：沈阳人口正流入，暂未出现人口下降 .................................................................................... 28 图表31：沈阳拿地开发情况依然低迷 .................................................................................................... 28 图表32：沈阳土地成交楼面均价仍处低位 ............................................................................................ 29 图表33：沈阳库存量四城最大，去化周期长 ........................................................................................ 29 图表34：沈阳房地产价格呈现持续下跌趋势 ........................................................................................ 30 图表35：重工业等第二产业仍是长春GDP的主要驱动力 .................................................................. 32 图表36：长春在东北四城第二产业比率最高，第三产业比率最低 .................................................... 32 图表37：长春人口及城镇化率已步入稳定阶段 .................................................................................... 33 图表38：长春人口自2010年以来持续迁出 .......................................................................................... 34 图表39：长春拿地情况略有改善，仍远低于前期高点 ........................................................................ 34 图表40：长春土地成交楼面均价围绕1500元/平米震荡 ..................................................................... 35 图表41：长春房价并未明显回升 ............................................................................................................ 35 图表42：长春库存量大，去化时间长 .................................................................................................... 36
图表43：长春新区：两轴、三中心、四基地 ........................................................................................ 36
表格目录
表格1：东北四城横向对比 ........................................................................................................................ 5 表格2：近期支持东北振兴及产业转型相关政策 .................................................................................... 8 表格3：东北四城拥有着东北地区主要的高等教育资源 ...................................................................... 11 表格4：大连“十三五”期间大型交通规划 .......................................................................................... 14 表格5：未来沈阳高端制造布局 .............................................................................................................. 31
第一节 东北主要城市楼市总体疲软，大连有望率先启动
东北主要城市房价总体疲软，落后于其他主要城市涨幅。受重工去产能、产业升级影响，东北区域作为曾经的重工基地，正经历振兴过程所需的“阵痛期”。随着旧产业调整而新产业接棒乏力，东北区域经济增长放缓，人口吸引力下降，房地产商开发热情降低，主要城市地产价格疲软。2016年以来房价并未出现明显上行，落后于其他主要城市，也不及2014年东北区域房价历史的高位。
大连经济基本面向好，供需改善，房价上涨可期。大连GDP产值为7731.60亿元，人均GDP达5.39万元，高于哈尔滨、沈阳、长春，城镇人均可支配收入3.59万元，仅次于沈阳。2015年第三产业占GDP比重达到47.8%，在东北地区领先，大连产业结构优化成效显著。随着大连跨海通道、海上高速公路等大型交通纳入规划，大连将成为连接环渤海地区及“辽海欧”海运物流通道的重要交通枢纽。大连金普新区进入加速发展轨道，实施集群式发展战略，千亿级产业集群在即。受经济因素带动，大连吸引大量人口迁入。大连2015年人口净迁入率维持在1.45‰，是连续第五年的人口净迁入。总体看大连经济预将率先复苏，基本面支撑下，在东北区域楼市有望率先回暖。
哈尔滨城镇化低、人口吸引力不足，房价上涨乏力。哈尔滨2015年的以钢铁、汽车、化工为代表的重工业产量暴跌，导致第二产业GDP占比下降，城市产业转型升级正处阵痛期。制造业萎缩导致就业岗位不足，城镇化进程受阻，同时人口吸附力大打折扣，自然增长率也呈下行趋势，哈尔滨的劳动适龄人口（18-60岁）比例于2009年开始下降，并在2013年跌破了70%。住房需求不足导致房价上涨乏力。沈阳经济回落，国家级新区批复落空，房价上行动力不足。沈阳GDP涨幅2014年出现负增长，2015涨幅仅为2.56%，经济增长相对乏力。沈阳报批的沈抚国家级新区未获批复，城市发展落后其他三城步伐。积累库存仍旧较大，土地市场成交情况反映出房地产开发热情低迷，未来房价上行动力不足。
长春经济突围乏力，地产整体低迷。2015年长春GDP总量为5530亿元，仅同比增长3.51%，GDP总量排名位于四城之末。从GDP构成来看，长春重工业仍然占据主体，第二产业在东北四城中占比最高，第三产业占比最低，结构调整步伐迟缓。长春房价目前仍处于2014年以来的低点，并未出现回升迹象。
表格1：东北四城横向对比
