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物业管理的前期介
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物业前期介入
前言：前期介入的物业公司一般有两种，一种是隶属于房地产开发商的子公司，另一种是开发商外聘的物业顾问，我公司目前的状况属于第二种情形。此文也是站在物业公司的角度来讨论物业顾问是如何进行前期介入的。
一、 物业前期介入的含义
所谓物业管理的前期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。
物业的前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此无论是对开发商还是物业公司都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。
二、 物业前期介入的意义
（一）、物业管理的前期介入可以促进物业的销售
随着人们消费心理的日渐成熟，人们的销售理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现在，一些富有远见的房地产开发、营业商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。同时，越来越多的房地产投资者和消费者，也把物业管理水平的高低，效果的优劣，作为进行投资和消费策略的主要参考因素。据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。这说明，良好的物业管理不仅是房地产开发商的促销手段，也是获取最大限度利润的有效措施。如果物业管理在物业开发前期就进入，就能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理的前期介入对物业的促销起着很大的影响。
（二）、物业的前期介入有利于优化设计，完善细节
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过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。 （三）、物业的前期介入有利于后期管理工作的进行
没有前期介入时，开发商只顾建房，不会充分顾及使用与后期管理，结果房子交到业主与物业管理企业中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，开发商晕头转向，业主怨声载道，物业管理企业里外不是人。有了前期介入，物业管理企业不仅从开发商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向开发商提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使开发商省钱省力，使用人舒适满意，管理者专心服务
三、 物业前期介入的可行性
任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们从三个角度来分析：
（一）、经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。权衡利弊，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。 （二）、从物业管理公司的角度
物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。 （三）、从社会总体的角度
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从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。
四、物业前期介入的形式
为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：
长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关
短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。 短期介入人员主要是定期或不定期进入角色。参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。因此，短期介入人员通常由物业管理经理牵头，组织骨干队伍来参加，他们主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。
注：物业前期介入的费用应由开发商承担，但现实中很多物业公司为了承揽业务此阶段都是免费为开发商服务的，但是免费的东西往往是最贵的，因为物业公司为了节省人工费用往往也是敷衍开发公司，但物业前期介入正是通过技术人员的技术把关，来保证到预期结果的，所以开发公司最好给物业公司提供一定资金。
五、 物业前期介入的环节
(一)、项目可行性研究阶段 1、介入形式
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向房地产开发商及物业建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
2、主要工作内容
(1)根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；
(5)从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能
价格比之上的物业管理框架性方案； 3、注意事项
(1)在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本； (2)物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；
(3)要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才； (二)项目规划设计阶段 1、介入形式
参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题，这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使物业建设单位受益：一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。
2、主要工作内容（细则见附件一）
(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
(2)就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；
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(3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；
(4)就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。 3.、注意事项
(1)在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；
(2)一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；
(3)所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。 (三)、项目工程施工阶段 1、介入形式
此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
2、主要工作内容
(1)就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案：
(2)配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；
(3)对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。
3、注意事项（细则见附件二）
(1)在此阶段介入的物业管理企业是站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；
(2)要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没方进厅改进，此曰烷蒡的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。 (四)、竣工验收阶段
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1、介入形式
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保障施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 2、主要工作内容
(1)、参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案 (2)、发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程 (3)、参与重大设备的调试和验收 (4)、 制定物业验收流程
(5)、指出工程缺陷，玖改良方案的可能性及费用提出建议 3、注意事项：
验收时要及时记录，及时督促施工方前来整改维修，如不更改应书面告知开发商，不予签订验收单
（五）、销售阶段
1、介入形式
此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。 2、主要工作内容 (1)销售前
①在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来，确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；
②明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； ③起草并确定《前期物业管理协议》；
④销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。 （2)销售中
①在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询，这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，也
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使未来业主对物业管理有了信心，增加了购买的欲望；
②为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深；
③督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》。 (3)销售后
将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。在此期间的竣工验收、早期介入及前期管理企业都应参加。
3、注意事项
(1)有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。
(2)售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于对业主要求过高，而产生物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。
(3)在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销售工作以很大的促进，给物业建设单位带来丰厚的回报。
(4)销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作(特别是物业管理总体策划)效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。
物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建
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设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标，实际上早期介入的形式和内容与前期物业管理和日常物业管理相比，更多是策划、定位和制定方案的内容，因此对这一时期介入物业管理的人员要求较高，要求他们了解市场，了解业主及潜在业主的要求，对物业建设单位的前期开发在物业管理方面起到指导和帮助作用。
注意：鉴于这一特殊的作用和成本费用的考虑、物业建设单位在选择早期介入的物业管理企业时可以考虑和前期物业管理企业不是一家，或者早期介入的就是某些物业管理的专家。如果发生这种情况就出现了早期介入和前期管理两者不是同一物业管理的现象(实际运作时最好是同一企业，这便于管理和了解物业的情况)，面对这种结果，早期介入的物业管理企业(或个人)还要协助物业建设单位进行选聘前期物业管理企业。
六、 物业前期介入时物业顾问如何配合开发商工作
物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。物业管理公司应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。
开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面： 1、 2、 3、 4、
是会不会增加其成本 是难度大不大
是对设计风格和外立面的影响 四是对其房屋销售有无好处。
基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：
1、 2、 3、
对开发商的建议一定要专业，否则没人听
分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人 提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包商和物
业管理公司多方受益
4、
不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题
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的办法
5、
讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要诚心
实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设，搞好前期介入工作，是物业管理公司规范管理、优质服务的有力保障。
以上分析可知物业管理公司在早期介入中及时提出的建议、意见，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。物业管理公司越早介入，对开发商越有利，许多不尽人意之处只要稍作改动，即会达到满意的效果，而且在大多数情况下，都是既为开发商省去了一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。
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附件一：
一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业规划设计（说明）应该提出以下几点建议：
（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到当地户均车辆比例尽量充足。
（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考
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虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。 （18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）
（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。
（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。
（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 （27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般
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都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。 （28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。
（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。 （35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。
（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。 （37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：
（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 （b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
注：第2、4、7、14、18、20、23、28、32、35、36条是我在将近一年的物业管理工作中遇见最多的问题，我个人认为应该注意，尽量避免这些隐患。
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附件二：
一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：
（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。
（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 把物业管理师加入收藏夹！
（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 （7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层
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分户应作好识别标记，合理分配。
（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。
（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。
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