天津2016年房地产估价师《理论与方法》：动态分析法与静态分析法
的区别考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。 A：住房公积金管理委员会办公室 B：住房公积金管理中心 C：当地财政管理部门 D：受托银行
E：执行层的组织协调 2、市场的客体通常是指。 A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：借款合同
3、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。 A．18% B．20% C．15% D．25% 4、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。 A：75％ B：65％ C：55％ D：45％
E：工业用地的监测点评估价格
5、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。 A．商品房建设投资 B．置业投资
C．土地开发投资 D．土地一级开发
6、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。 A：3473
B：4365 C：4500 D：4635
E：工业用地的监测点评估价格 7、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。 A：313 B：329 C：417 D：446
E：工业用地的监测点评估价格
8、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为． A：4 855．33元／㎡ B：4 868．86元／㎡ C：4 978．32元／㎡ D：5 447．22元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
9、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。 A．260 B．300 C．360 D．600
10、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。 A．现金流量表 B．横道图 C．网络图 D．直方图
11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动
D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格
12、在征地拆迁过程中，依据房屋的__给予补偿。 A．建筑造价 B．重置价格 C．评估价格
D．建造成本+目标利润
13、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。
A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下
E：房地产估价机构必须加盖公章 15、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格
16、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。 A．市场比较法 B．收益法 C．成本法
D．长期趋势法
17、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。 A．向下 D．平稳 C．不稳定 D．向上
18、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
19、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。 A：1 B：3 C：7
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章 20、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格
21、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。 A．开发成本的变化 B．收入的变化 C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
22、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了。 A：金融工具的流动性与收益性呈正相关 B：金融工具的流动性与收益性呈负相关
C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D：流动性与安全性呈正相关 E：执行层的组织协调
23、估价时点应与__的日期相一致。 A．签订估价合同 B．开始估价作业 C．完成估价报告 D．估价结果所属
24、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。 A：5 B：10 C：15 D：30
E：执行层的组织协调
25、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。 A：5％ B：8％ C：10％ D：15％
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有__。 A．房地产面积测绘制度 B．房地产价格申报制度
C．房地产价格评估制度 D．房地产质量认证制度
E．房地产价格评估人员资格认证制度
2、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 A．保证 B．担保 C．保险 D．赔偿
3、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E．计算过程较为简单
4、房屋抵押权自之日起生效。 A：抵押合同签订 B：抵押合同生效 C：抵押权登记
D：核发他项权利证书 E：执行层的组织协调
5、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。 A．房地产泡沫
B．房地产市场中的过度开发 C．房地产适度经营 D．房地产过剩
6、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价
7、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。 A．计息方法 B．资本化率 C．计息基础 D．计息期
8、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。 A．15 B．16
C．17 D．20
9、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。 A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所 D．能独立承担法律责任
10、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。 A．评标 B．质量检验 C．投料试车 D．竣工验收
11、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题) A：短期投资 B：累计折旧 C：实收资本
D：委托加工材料 E：坏账准备
12、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。 A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税 E．评估市场价值时一般要扣除所得税
13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。 A．75% B．79% C．81% D．84%
14、房产税的课税对象是__。 A．工矿区的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市区的房屋 D．农村的房屋
15、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法
16、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．移动平均法 D．路线价法 E．指数修匀法
17、与非专业估价相比，专业估价的特点有。 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长 18、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。 A．10% B．15% C．20% D．25%
19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。 A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升
20、在进行供给分析时，主要的内容有：__。 A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况 E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 21、保险活动所特有的内在功能是__。 A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损
22、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。 A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律
B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增
C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减 D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少
E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段
23、临时使用土地的时间可以为__。 A．3个月 B．9个月 C．20个月 D．27个月 E．32个月
24、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分 B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网 C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图
E：给水排水总平面图亦称给排水外线图
25、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。 A．经济成本 B．总成本 C．平均成本 D．边际成本 E．会计成本
