新疆九象房地产开发有限责任公司
XX 映 象 可 研
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第一部分，项目基本情况
一、 项目基本资料 1、 项目名称：XX映象
2、 项目地址：XX经济技术开发区纪元路与景园路交汇K63地块 3、 总占地面积：60350.35平方米 4、 总建筑面积：60351。2平方米
5、 总栋数：37栋（其中住宅36栋，会所1栋） 6、建筑结构：多层砖混结构、框架结构 7、项目总投资：16340万元
8、投资方案：自有资金、预售再投入 9、项目实际容积率：1.0 10、综合绿地率：31%
11、开竣工时间：2010年8月开工建设，开发周期预计约三年。 12、销售计划：2010年第三季度开始预售，2012年上半年售完，销售周期预计三年.
13、开发商：新疆九象房地产开发有限责任公司 二、项目整体建设概况
“XX映象”项目建设总规划用地面积为60350.35平方米，规划开发建筑总面积约为60350.35M2。根据产品性质、功能分为二个区。一区为低层、低密度高档住宅区，二区为小高层花园洋房及市级公建
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区。
项目根据开发的步骤分为三期。一期为小区主大门处具体楼号为23-34 和36、37号楼共计14栋楼，建筑面积约为12000平方米。二期为5-22号楼共计栋，建筑面积约为平方米。三期具体楼号为1-4号及35号楼共计5栋楼，建筑面积约平方米。
根据施工及当地气候各期具体开工竣工时间为：一期计划在2010年7月31日正式动工，力争在当年完成一期全部建设。二期计划在2010年10月动工，争取当年完成主体建设，2011年10月竣工。三期计划在2011年7月动工，2012年12月30日竣工。 三、“XX映象”项目规划指标 XX映象主要经济技术指标 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
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项目 总占地面积 总建筑面积 建筑密度 绿地率 容积率 停车位 住宅套数 户均面积 居住人口 单位 ㎡ ㎡ % % --- 个 户 ㎡ 个 数据 60350.35 60351.2 25.0 31.0 1.0 302 274 201 959 新疆九象房地产开发有限责任公司
第二部分 项目投资环境及市场研究
一、 区域环境 1、 XX概况
XX是华夏第一州——巴音郭楞蒙古自治州的政治、经济、文化、教育、信息中心，是新疆维吾尔自治区党委确定的两个重点发展城市之一。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、塔里木油田分公司、塔里木石化工程建设指挥部等中央、自治区单位。 2、 人口概况
XX现辖内含8县，全市总面积 7116.9平方公里，截至2009年末,XX市年末总人口达51.37万人，其中常住人口总量已达42.47万人，未落常住户口的人为8.89万人，兵团人口7.47万人。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等43个民族。其中：汉族占67.9%，维吾尔族占27.9%，其他民族占4.2%。人口中非农业人口31.94万人，占62.1%；农业人口19.42万人，占37.9%。 3、 交通状况
航空：每周有发往乌鲁木齐、北京、成都、济南等地的航班，但发往疆外的航班班期较少。近期支线是以南疆为辐射中心，包括敦煌、哈密、且末、库车、和田、乌鲁木齐等六条航线。
铁路：兰新铁路及西段——向东通往内地中枢北京、上海等城市；向西可到达阿拉山口。亚欧大陆桥横穿境内。
公路： XX—库车高速公路位于新疆维吾尔自治区的南疆地区，路线为东西走向，行政区划属巴音郭楞蒙古自治州和阿克苏地区范围。 二、区域经济环境。
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(一)区域经济生产总值稳步发展
受国际国内市场影响，2009年占XX经济总量绝对比重的塔里木石油由于石油天然其开采的萎缩，受此影响，生产总值教去年相比下降3.8%。分产业看，第一产业实现增加产值21亿元，增长12%。第二产业增加生产总值281亿元。第三产业实现增加值62亿元，同比增长90%。
(二)经济开发区发展迅速
库尉一体化进程加快，XX经济技术开发区已成为全州最具活力的经济展示区域。2009年开发区实现总产值50亿元，同比增长50%；工
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业增加值12亿元。同比增长45%；固定资产投资完成40亿元，同比增长25%.开发区投资硬件环境大有改善，建成并投入使用科技孵化中心，园区基础设施建设总投资2.1亿元。项目资金争取取得重大突破，全年签约项目34个，协议资金总额达35.28亿元。
（三）城乡居民收入稳步增长
城乡居民收入稳步增长。全年城市居民人均可支配收入12500元，比上年增长8.6%人均消费支出为9998元，比上年增长6.5%城市居民恩格尔数为33%。下降1个百分点。全年在岗职工工资总额达30.62亿元，增长11.2%。在岗职工年平均工资达30372元，增长9%。
（四）城市规模扩大，经济区域发展集中 1、“北乌南库”的发展政策
XX城市总体规划于1996~1999年编制完成，2000年由新疆维吾尔自治区人民政府批准实施，用地规模50平方公里，规划中确定了“北乌南库”的城市发展战略目标。近年来XX城市建设发展迅速，按照规划修建和改造了城市主要交通干道，改善了交通环境，投资建设了给，排基础设施，铺设燃气、热力、电力、电信管道，市政基础设施日益
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完善，基本上实现了“北库南乌”的战略目标，先后多次被国家有关部门评为“全国旅游城市””全国卫生先进城市”等。如今的XX在此基础上朝着更加先进，更加现代化的步伐迈进。
2、库尉经济一体化
在“十一五”计划中明确提出了XX尉犁经济一体化的新发展战略，要重点突出“一主两翼”形成以XX为中心，尉犁县为副中心、东西两翼的发展格局。“一主”：即对原XX经济技术开发区。“两翼”即西翼一库西工业园，东翼一金川工业园，围绕“一主两翼“，统筹规划，合理布局工业和产业带，实现工业园区化。 4、 城市南扩
在推进库尉一体化的过程中，积极实施工业化与城市化“双轮驱动“战略，加快城市”南扩“把城市化发展战略纳入工业化发展规划，大力加快城市新区的基础设施建设，在大力建设的同时，大力引导房地产开发企业向新区发展，为发展工业和外来人员提供了便利的居住环境和交通环境，通过新区的建设，拉大了城市的规模，带动了工业园区和新老城区的发展，吸引城市人口快速增加，从而带动了城市发展的进程。
【结论】XX市的经济实力居全疆县级市的前列，是新疆“北乌南库“的两个重点发展城市，自古以来就是通往内地的重要门户和南北疆交通枢纽。XX市目前重点发展石油化工和天然气，是全疆最具发展潜力的城市，人均税收收入和居民收入都是全疆最高水平之一。
XX依托石油、天然气支柱产业的崛起，各项事业也的到了苦快速的发展，经济持续增长，居民消费水平在不断提高，使得居民对消费
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品的需求有了更高的要求，这将有利于当地房地产业的发展。
三、XX房地产市场 （一）房产市场日趋成熟化
根据2009年XX市房地产管理局数据显示，2009年1—12月批准预售住宅面积为135.29万平方米，商用面积9.08万平米，办公面积0.55万平米，同比2008年1-12月下降33.43%，19.85%、86.61%。
房地产开发批准预售高层住宅为32栋、面积为81.46万平米，与2008年1-12月同比增长52.8%，32.56.房地产开发批准预售多层住宅为191栋，面积为66.87万平米。与2008年1-12月同比下降47.09%、58.66%。
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（二）2009年房产交易情况
根据房地产交易中心登记数据显示：2009年1-12月各类登记总面积为454.03万平米，同比08年1月-12月下降了4.48%，其中各月登记情况为：20.72万㎡、19.23万㎡、29.12万㎡、32.36万㎡、15.16万㎡、82.62万㎡、39.8万㎡3、67.79万㎡、49.24万㎡、49.62万㎡、49.79万㎡、42.96万㎡.
随着乌鲁木齐7.5事件的发生许多内地开发商放弃在新疆的投资，尤其是在一些南疆城市进行房地开发投资，XX市也受到一定影响，导致7月后成交量大幅下降，直到9月才开始日趋平稳，成交量回升。
（三）2009价格走势
具交易中心登记数据显示；2009年各类房屋登记交易金额为21.46
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亿元。同比增长21.66%.
2009年市区多层住宅新建商品房均价为2210元/㎡，同比增长5.24%。
2009年市区高层住宅新建商品房均价为2930元/㎡，同比增长3.17%。
2009经济开发区新建住宅商品房均价为1630元/㎡同比增长4.46%。
（四）全区在售项目比例
据统计，2009年XX市在售项目约为70个，其中老城区项目22个，80%为高层住宅，新城区项目36个，主要为混合物业形态；开发区在售项目4个。
（五）XX房地产业发展
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近五年XX市房地产开发投资快速增长，年均增长为15.23%。2008年增长35.67%。首次出现了供大于求的局面，导致2008年新建商品房有约100万㎡待销。2009年1-12月消化08年库存新建商品房约80万㎡。2009年市场主要以消化存量房为主，因此市场中新开工面积较少。
【结论】通过对XX供需市场了解，未来2-3年内已知的潜在供应量约500万平米，其中多层约占35%，高层约为65%，而历年消化约为100-200万平米。房地产管理局数据显示09年1月-12月批准住宅面积为135.29万平米。09年消化量约为200万平米左右。其中有80万平米是08年的库存量。由此看出XX市场目前是处于供大于求的局面，尤其是高层项目，因此若想在竞争中取得优势，必须有所不同，进行产品差异化创新定位。
四、项目建设必要性 （一）项目建设背景 1、XX概况
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XX市位于新疆中部，天山南麓、塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉，南临塔克拉玛干沙漠，美丽的孔雀河穿城而过。1979年9月30日，经国务院批准成立XX市，现为新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府。因盛产香梨，又称“梨城”，素有“瓜果之乡”的美称。全市总面积7116.9平方公里，总人口48万人（不含流动人口），有汉族、维吾尔族、蒙古族、回族等23个民族，其中少数民族占29.4%，农业人口6.59万人。辖9个乡、2个镇、5个国有农牧园艺场、5个街道办事处，另有3个巴州直属农牧园艺场及农二师所属3个农业团场。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、南疆铁路XX办事处、塔里木油田公司、塔里木石化工程建设指挥部等中央、自治区单位。
2、土地气候优势明显
XX市气候温和，土质肥沃，境内有中国最长的内陆河--塔里木河，年径流量33亿立方米。XX市的母亲河--孔雀河，在市域内长达271公里，平均年径流量11.8亿立方米。良好的水土光热资源十分适宜香梨、瓜果、棉花、蕃茄、红花等经济作物的生长，形成了特有的农产品资源优势。香梨因其具有含糖量高、香味浓郁、果肉细嫩、酥脆多汁、便于储藏等性能，号称“果中之王”，远销香港、东南亚、欧美等国家和地区。目前，XX市香梨种植面积已达35.5万亩，其中结果面积10余万亩。独特的地理位置孕育了独具魅力的旅游资源。自古以来，XX市就是丝绸之路中道的咽喉之地。目前，XX市周边有国家一级文物保护点14处，二级文物保护点40处，纳入国家文物档案的文物古迹有240处。XX市北部山区峡谷中有著名的铁门关，每年吸引了无数中外游人到此观光旅游。在民族风情方面，主要有蒙古族的“那
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达慕”，维吾尔族的“麦西来甫”等民间文化艺术，群众基础十分良好，深受各族人民所喜爱。XX市矿产资源非常丰富，有煤、红柱石、云母、蛭石、石墨、铁、锰等矿藏50多种。 3、产业发展迅速
XX市自成立以来，紧紧抓住南疆铁路通车至XX、塔里木石油大会战和国家实施西部大开发等重大历史性机遇，坚决贯彻实施了优势资源转换战略、可持续发展战略、科教兴市战略、中心城市发展战略，以建设现代化区域中心城市为奋斗目标，努力构建辐射南疆的中心城市经济圈，实现了经济社会又好又快发展。目前，XX市形成了以优势产业为龙头，拥有石油、纺织、电力、水泥、矿产、造纸、建材等初具规模的工业，香梨、棉花、畜牧业等具有明显特色的农业产业，以及建筑、交通、商贸、旅游协调发展的综合经济体系。社会主义市场经济体制初步建立，综合实力显著增强，人民生活水平显著提高。2008年，XX市生产总值达430.83亿元；地方财政收入15亿元（含开发区1.5亿元）；地方固定资产投资42.68亿元；农民人均纯收入达6661元；城镇居民人均可支配收入达11500元。在第七届（2007年）全国县域经济基本竞争力排名中位列39位，连续五年排名上升并稳居西部前列。
4、城市荣誉
近年来,XX市在物质文明持续快速健康发展的同时,精神文明建设也取得了丰硕成果,曾荣获国家卫生城市、国家园林城市、CCTV2006中国十佳魅力城市、全国双拥模范城、中国人居环境范例奖、中国优秀旅游城市、国家环境保护模范城市等20多项国家级荣誉称号。
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5、政策
XX市在“十一五”期间，将高举中国特色社会主义伟大旗帜，继续以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，按照自治州党委提出的“地大势强、富饶秀美、平安和谐”三大目标要求，围绕打造“实力XX”、“活力XX”、“魅力XX”、“和谐XX”，以农牧民增收为核心，扎实推进社会主义新农村建设；强力推进“库尉一体化”，尽快实现工业化与城市化“双轮驱动”； 坚持以人为本，加快推进平安XX建设。站在新的历史起点上，以更扎实的工作作风，更高的工作标准，团结一心，开拓进取，努力将宏伟蓝图变为美好现实，把XX市尽快建设成为颇具实力、充满活力、彰显魅力、追求和谐的现代化区域中心城市。 （二）项目建设必要性
1、本项目的建设是满足市场的需求。
近五年XX市房地产开发投资快速增长，年均增长为15.23%。2008年增长35.67%。2009年开发比2008年稍有减缓，主要是08年出现了房地产开发井喷原因。同时，XX市2009年及2010年上半年的开发产品主要是以高层为主，普通住宅开发量占整体开发量的35%，高层开发量占整体开发量的65%以上。同期，XX市当的开发的高档住宅小区也只有水岸丽舍和西居园二个项目。水岸丽舍2008年建设2010年竣工,现已全部售空。西居园2009年建设，现工程在建设建筑物主体。高档住宅在XX比较少，市场客户需求比较强。
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2、本项目的建设是满足人们对生活水平、生活质量不断提高的需求。
随着国家经济体制的改革和房地产机制的转变，金融逐步渗透到房地产领域并发挥出越来越大的作用，金融的积极参与有力地推动了XX房地产经济的快速发展。党中央西部大开发的政策给新疆房地产业的发展带来不可多得的机遇，随着各项基本建设的加大，人流、物流、资金流的涌入，会给房地产业一个极为广阔的发展空间，有效的住房需求将进一步加大。在自治区加快小城镇建设的决策和高校后勤服务社会化、改革户籍管理制度等都将对XX房地产业的发展产生深刻的影响。
城镇化建设步伐加快，富裕的农民可进城安居，增加了对住房的直接需求。经济不断发展，居民收入越来越高，对居住环境、居住面积等提出更高的要求。各级领导对房地产业的支持，政策上优惠，房地产作为新疆经济的支柱产业必将得到大力发展。
综上所述，“XX映象”项目的建设是必要的，是可行的。
第三部分 项目现场状况研究
1、项目地理位置：
“XX映象”位于XX市城市的东部，经济技术开发区的中心地段，白鹭河畔边。离开发区管委会只有700余米。是未来城市的中心。同时，距新市政府仅有8分钟车程。是XX打造的新的经济中心地带。项目地处白鹭河边开发区政府新建的沿河景观带已具景观效果。非常适合建设高档小区。 2、地质地貌
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“XX映象”用地范围内，地质情况较好，是XX洪积平原。土地基承载力较好；建筑物基础持力层不深，完全满足多层，民用建筑物的要求。整个地势南低北高，地势高差平缓。非常有利于施工设计和建设。 3、四通一平现状
“XX映象”所在土地上供水是由XX自来水公司直接供水。在纪园路和安晨大道各有一趟供水管线，均为200的供水管网。供水压力较好。在纪园路和安晨大道上各有400的排水管线及小区规划的主入口处还有一处300管线排水管网。供电在纪园路、景园路、安晨大道上均有10千伏供电线路。小区供电比较便利。本小区采用天然气采暖，天然气管网也在小区景园路边道路上，供气有保障。小区周边道路完整，均为市级道路。 4、“XX映象”用地周边环境调查 （1）地块周边的建筑物
项目的用地是原预留景观用地环境较好，在项目的北面是水岸丽舍（高档住宅小区），南面是华山职业技术学校，文化气息较浓。东面是“白鹭河”景观带，自然景观优美。西面是开发区未来商业用地预留。周边建筑物不高、景观通透、非常适合高档小区的建设。建筑用地，周边绿化、景观已成型，非常适合高档小区建设。 （2）绿化自然景观
因项目本身就建在原景观带上环境，小区自然环境自身较好。开发区又投入大量的资金建设“白鹭河”景观带。为项目又增彩不少。周边行道植被均已成型。
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5、地块交通条件调查
（1）地块周边的市政路网及其公共交通现状。
项目周围交通状况良好，道路建设和市政配套为新建工程，设施完善。项目紧邻石化大道，路面四通八达，出行方便。 (2)项目对外的陆、空交通状况
项目所在地距首府飞机场约20公里,开车约20分钟到达。在距火车站约10分钟车程出行非常方便。 （3）周边市政配套设施调查 ①购物场所
在本项目的周围有新件大型住宅小区4个，因是新区小区的基础配备不是很完善。但是，商业区已初具规模。餐饮，娱乐，住宿等相关配套，还需增加。通过“XX映象”的建设本地的购物、文化环境会有一个很在的提升。本项目拟在“纪园”路上建设市级公建一处，它集餐饮（一层的商业铺面和服务小区的会员制的会所餐饮）、购物（商业二屋拟建设一个大型的商业超市）、文化（商业三层规划一个四个厅的电影院）为一体。将填补本地的商业不足。同时在项目的西侧有有一个较大菜市场，满足了小区住户的日常需求。 ②文化教育
本项目的南侧紧邻“华山职业技术学校”书香气息浓厚。在项目1000米内有17中、12中、小学。教育分为较为好。 ③医疗卫生
项目周边有社区医疗诊所和晨帆中医院。医疗设施齐备。就医方便。 ④金融服务
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本项目定位为高档住宅小区，所以对金融需求较大，而金融机构只在开发区管委会办公大楼分别有中国银行和中国建设银行。远没能满足客户对金融产品的需求。我们在项目规划过程中就充分考虑，在一层商业部分为金融机构预留了空间 ⑤邮政服务
项目离市区相对较远，邮政服务网点少。办理邮政业务不方便。项目在后期物业管理过程中应考虑此项问题。在物业方面应增设物管的邮政网点。
⑥娱乐、餐饮、运动
“XX映象”所在地没有大型娱乐场所，餐饮也没有成规模的就餐场所。这与开发区及未来城市的次中心是不相符。在“XX映象”的南面不远处还有一个高尔夫球运动场。这些表明了本地需有一个大型的商业中心。基于此，“XX映象”除了建设小区商业会所外还配套了市级公建。“XX映象”的建成会给项目所在地带来一个全新的商业分为。“XX映象”还为本小区业主提供了一个会员制的商业活动场馆-会所。及大的满足业主的需求。 ⑦生活服务
“XX映”象高档住宅小区一方面是建筑的高档，另一方面是物业服务的周到。公司聘请了全国有名的绿城物业咨询公司作为本项目的物业指导。物业将以保母式的物业为业主服务。同时，小区在安防上投入大量的资金，确保业主的物业及人身的安全。在安防上引进了边界越界红外监控系统，小区公共区或监控系统、可视的门进系统、小区烟感消防系统。配备专业的保安人员24小时保卫小区业主的安全。
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为业主的生活提供全方位的服务。
第四部分 区域市场现状
一、 项目客户群分析
年 龄 家庭收入 主力客户群体 私营企业主 介乎30-50岁之间的事业小有成就的人士为主 职业特征 各行业 10000元以上 家庭结构 追求人生功成名就后的高品质生活享受。 库市外企、合资企业及 企业高级管理周边县市效益较好的一般为5口之家，三代同堂，追求生活的舒适品位。 人员 企业 个体工商户 以商贸为主 一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。 律师、会计师、律师、会计师、医生等 一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。 医生高收入者 证券投资行业工作场所、时间相对自一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。 及自由职业者 由 文艺界知名人歌、画、文等文艺娱乐需要家庭工作空间，追求品位和格调。 士 界 在沿海城市或海外有衣锦还乡人士 多为家人购置。 较高收入者 2、年龄构成分析 40-5513%-30195-40450-3523%-3030-3535-4040-55 数据显示：在本次调查中，调查对象中年龄为30-40岁的比例最高，达68%；25-30岁的占19%左右；40岁以上的调查对象为13% 3、受教育程度分析
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新疆九象房地产开发有限责任公司 教育程度构成9%0%32%1%小学及以下初中高中/技校/中专大专本科研究生及以上 数据显示：总体受教育程度中等，其中大专及大专以上学历超过70%；高中及高中以下学历所占比例为28%，我们发现，学历较高的被访者对于新型住宅持比较赞同意见，更乐于改变生活品质。 4、家庭状况分析 家庭状况构成未婚11%1%5%已婚尚未有孩子-已婚并有5周岁以下孩子已婚并有6—18周岁的孩子已婚，儿女在18周岁以上其他-383% 数据显示：已婚人口较多，占总数的96%；3口之家所占比例较高，占总数的82%；但也不排除三代同堂的现象，这对我们在后面的产品面积、房型需求、户型配比方面提供现实的参考依据和关联度。 5、现居住房屋类型
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