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第二章 项目选址科学性分析
一、项目选址及用地方案
1、某某有限公司通过对项目拟建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。
2、通过对可供选择的建设地区进行比选，综合考虑后选定的项目最佳建设地点——潜江某某工业园区，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。
3、由某某有限公司承办的“浮雕门生产建设项目”，拟选址在潜江某某工业园区。经济运行稳中向好。据全市实现生产总值4388.22亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，增幅比上年提高0.3个百分点。其中，第一产业增加值268.26亿元，增长2.8%；第二产业增加值1938.37亿元，增长9.6%；第三产业增加值2181.59亿元，增长7.5%；三次产业结构为6.1∶44.2∶49.7。全市人均生产总值为72912元，比上年增长7.6%，按年平均汇率折算达10799美元。市区实现生产总值1602.85亿元，按可比价格计算，比上年增长8.9%。市区人均生产总值达到99705元，比上年增长8.2%，按年平均汇率折算达14767美元。工业生产稳中有进。全市实现工业增加值1684.41亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%。全市规模以上工业企业（年主营业务收入
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2000万元及以上工业企业）家数为3706家，实现工业增加值1007.62亿元，比上年增长11.6%。 全市规模以上轻工业实现工业增加值331.49亿元，比上年增长6.9%；重工业实现工业增加值624.40亿元，增长14.6%。轻重工业比例为32.9：67.1。 全市规模以上工业增加值总量排在前五位的行业中，汽车制造业、通用设备制造业、电力热力生产供应业、医药制造业、橡胶和塑料制品业分别完成工业增加值142.78亿元、134.40亿元、126.14亿元、84.51亿元和82.03亿元，分别比上年增长38.6%、13.0%、13.2%、2.4%和8.3%。 全年规模以上装备制造业实现增加值487.53亿元，比上年增长17.3%；规模以上战略性新兴产业实现增加值126.30亿元，增长12.2%。 全市规模以上工业企业产品产销率为96.2%；新产品产值1543.14亿元,比上年增长26.0%；新产品产值率为33.4%，比上年提高1.7个百分点。 全市规模以上工业企业实现利税总额（不含台州电业局）445.56亿元，比上年增长16.3%，其中利润总额266.20亿元，增长12.7%。 建筑业稳步增长。全市实现建筑业增加值256.54亿元，按可比价格计算，比上年增长2.5%。资质以上建筑企业完成房屋建筑施工面积18814.85万平方米，比上年增长7.0%；房屋竣工面积7513.79万平方米，增长17.4%。
4、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积66667.0 平方米（折合约100.0 亩），代征地面积600.0 平方米，净用地面积66067.0 平方米（折合约99.1 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”
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的原则，按照浮雕门行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合浮雕门生产经营的需要。
二、土地权属类别
该项目拟建场区位于潜江某某工业园区，土地性质为工业建设用地，其土地权属为国有出让土地，使用权归某某有限公司，项目总占地面积66667.0 平方米（折合约100.0 亩），目前，土地征用工作已经全部完成，所使用土地均系通过土地出让方式获得，土地使用权费840.0 万元，土地使用年限为50年。
三、项目节约用地措施
1、土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，某某有限公司在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。
2、在项目建设过程中，某某有限公司根据潜江的总体规划以及工业园区对该项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。
3、该项目依托潜江某某工业园区已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。
4、该项目建设认真贯彻执行专业化生产的原则，除了主要生产过
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程和关键工序由某某有限公司实施外，其他附属商品采取外协（外购）的方式，从而减少重复建设，节约了资金、能源和土地资源。
5、采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。
四、项目选址综合评价
1、该项目用地位于潜江某某工业园区，用地周边交通便利，由于规划科学合理，项目与相邻大型建筑物有一定安全距离，与周围建筑物群体及城市规划要求协调一致，项目施工过程中及建成运营后不会对附近居民的生活、工作和学习构成任何影响，是该项目最为理想、最为合适的建设场所。
2、拟建项目用地位置周围5km以内没有地下矿藏、文物和历史文化遗址，项目建设不影响周围军事设施建设和使用，也不影响河道的防洪和排涝。
3、项目选址所处位置交通便利、地理位置优越，有利于项目生产所需原料、辅助材料和成品的运输；通讯便捷、水资源丰富、能源供应充裕，适合于浮雕门生产经营活动；为此，该区域是发展浮雕门行业的理想场所。
4、场址周围没有自然保护区、风景名胜区、生活饮用水水源地等环境敏感目标，无粉尘、有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源，
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自然环境条件良好；拟建工程地势开阔，有利于大气污染物的扩散，区域大气环境质量良好。
综上所述，项目选址位在潜江某某工业园区工业项目占地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区；所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。
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浮雕门建设项目可行性研究报告
第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章项目绪论
项目选址科学性分析 工程设计总体方案 环境保护 节能分析
组织机构及人力资源配置 项目实施进度计划 投资估算与资金筹措 经济评价
综合评价结论及投资建议
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第一章 项目基本情况说明
一、项目名称及提出背景 （一）项目名称 浮雕门投资建设项目 （二）项目建设单位 潜江某某股份有限公司 （三）项目提出理由
“推动我国制造业的发展与转型升级，需要坚持市场化策略，化解过剩产能，淘汰落后技术与企业，支持企业兼并重组，发挥市场优胜劣汰作用。”政府可以采取财政贴息、加速折旧等措施，推动传统制造业企业进行技术改造。另外，要支持创新，坚持绿色发展，创新商业模式，提升制造业活力，建立与市场的紧密联系。
10月中共十九大顺利闭幕,未来5年中国社会经济发展的政策框架已经明朗,新一届领导班子将带领全国人民开启新的征程。回顾过去5年,中国经济社会的发展基本实现了十八制定的目标，展望未来5年，每一个中国人仍需坚定不移的沿着党的大政方针政策继续奋斗。改革开发以来的中国发展历程告诉我们，个人的发展如果顺着国家的大政方针去努力，获得成功的概率将大大提高，对于投资同样如此。那么十九大的大政方针政策是什么，未来的投资机会在哪里，以下将进行
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探讨。
二、项目拟建地址及用地指标 （一）项目拟建地址
该项目选址在潜江某某工业园区。 （二）项目用地性质及用地规模
1、该项目计划在潜江某某工业园区建设，用地性质为工业用地。 2、项目拟定建设区域属于工业项目建设占地规划区，建设区总用地面积66667.0 平方米（折合约100.0 亩），代征地面积600.0 平方米，净用地面积66067.0 平方米（折合约99.1 亩），土地综合利用率100.0%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照浮雕门行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合浮雕门制造和经营的规划建设需要。
（三）项目用地控制指标
1、该项目实际用地面积66067.0 平方米，建筑物基底占地面积45322.0 平方米，计容建筑面积74589.7 平方米，其中：规划建设生产车间60649.5 平方米，仓储设施面积8324.5 平方米（其中：原辅材料库房5021.1 平方米，成品仓库3303.4 平方米），办公用房2907.0 平方米，职工宿舍1651.7 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1057.0 平方米；绿化面积4360.4 平方米，场区道路及场地占地面积16384.6 平方米，土地综合利用面积66067.0 平方米；土地
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综合利用率100.0%。
2、该工程规划建筑系数68.6%，建筑容积率1.1 ，绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，固定资产投资强度3216.0 万元/公顷，场区土地综合利用率100.0%；根据测算，该项目建设完全符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。
三、项目建设的理由
“推动我国制造业的发展与转型升级，需要坚持市场化策略，化解过剩产能，淘汰落后技术与企业，支持企业兼并重组，发挥市场优胜劣汰作用。”政府可以采取财政贴息、加速折旧等措施，推动传统制造业企业进行技术改造。另外，要支持创新，坚持绿色发展，创新商业模式，提升制造业活力，建立与市场的紧密联系。
四、项目建设内容 （一）土建工程
该项目在潜江某某工业园区建设，总用地面积66667.0 平方米（折合约100.0 亩），预计总建筑面积74589.7 平方米，其中：规划建设生产车间60649.5 平方米，仓储设施面积8324.5 平方米（其中：原辅材料库房5021.1 平方米，成品仓库3303.4 平方米），办公用房2907.0 平方米，职工宿舍1651.7 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1057.0 平方米，建筑物基底占地面积45322.0 平方米，场
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区道路及场地占地面积16384.6 平方米，绿化面积4360.4 平方米，土地综合利用面积66067.0 平方米；该项目工程容积率1.1 ，建筑系数68.6%，建设区域绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，场区土地综合利用率100.0%。
（三）公用工程及其他
该项目建设公用工程包括：电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统、污染物处理系统等，提供完善的配套设施及便捷舒适的配套环境。
五、项目产品规划方案 （一）产品规划方案
该项目产品是以市场需求为导向，结合某某有限公司研发能力与发展规划而确定目标市场；项目投产后选定的生产经营范围是：生产（制造）销售浮雕门。
（二）项目效益规划目标
根据预测，该项目达纲年的营业收入60419.8 万元，总成本费用47137.1 万元，营业税金及附加276.5 万元，年新增利税总额16243.7 万元，年利润总额13006.2 万元，年净利润9754.6 万元，年纳税总额6489.1 万元。
六、投资估算及资金筹措方案 （一）项目投资方案
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1、根据谨慎财务测算，项目总投资32120.0 万元，其中：固定资产投资21244.4 万元，占项目总投资的66.1%；流动资金10875.6 万元，占项目总投资的33.9%；在固定资产投资中，建设投资20834.4 万元，占项目总投资的64.9%；建设期借款利息410.0 万元，占项目总投资的1.3%。
2、该项目建设投资20834.4 万元，其中：工程建设费用19243.5 万元，占项目总投资的59.9%，包括：建筑工程投资9007.7 万元，占项目总投资的28.0%；设备购置费9937.6 万元，占项目总投资的30.9%；安装工程费298.2 万元，占项目总投资的0.9%；工程建设其他费用1283.0 万元，占项目总投资的4.0%，其中：土地使用权费840.0 万元，占项目总投资的2.6%，预备费307.9 万元，占项目总投资的1.0%。
（二）资金筹措方案
1、项目总投资（TI）32120.0 万元，根据资金筹措方案，某某有限公司计划自筹资金23786.2 万元，占项目总投资的74.1%。
2、根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额8333.8 万元，占项目总投资的25.9%，其中：项目建设期申请银行借款8333.8 万元，占项目总投资的25.9%；项目经营期申请流动资金借款0.0 万元，占项目总投资的0.0%。
七、项目达纲年预期经济效益
1、项目达纲年预期经营收益：60419.8 万元（含税）。
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2、年总成本费用47137.1 万元。 3、营业税金及附加276.5 万元。 4、项目达纲年利润总额：13006.2 万元。 5、项目达纲年净利润：9754.6 万元。 6、项目达纲年纳税总额：6489.1 万元。 7、总投资收益率（ROI）：41.7%。 8、资本金净利润率（ROE）：54.7%。 9、项目达纲年投资利润率：40.5%。 10、项目达纲年投资利税率：50.6%。 11、项目达纲年投资回报率：30.4%。
12、全部投资回收期（所得税税后）：4.5 年（含建设期12 个月）。 八、项目建设进度规划
“浮雕门生产建设项目”按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，该项目建设期限规划为12 个月。
九、项目可行性分析
1、强化产品全生命周期绿色管理，支持企业推行绿色设计，开发绿色产品，建设绿色工厂，发展绿色工业园区，打造绿色供应链，全面推进绿色制造体系建设。
2、党的十八届五中全会深入分析了“十三五”时期我国发展环境的基本特征，提出我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。
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深入理解这一判断，准确把握战略机遇期内涵的深刻变化，是全面理解、认真落实五中全会精神的基础，对于“十三五”时期把握战略机遇、厚植发展优势，确保2020年实现全面建成小康社会宏伟目标，具有重要意义。
3、优化环境是振兴实体经济的前提保障。把实体经济确定为国民经济之本，就要让政策、资金、技术、人才等要素不断汇聚过来，实现实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展。其一，使科技创新在实体经济发展中的贡献份额不断提高，就要加快构建国家制造业创新体系，包括完善以企业为主体、需求为导向、产学研深度融合的技术创新体系，建成一批高水平制造业创新中心，培育一批创新型领军企业等。其二，使现代金融服务实体经济的能力不断增强，就要落实好中央出台的金融支持实体经济相关政策，运用大数据、互联网等新型技术改善融资服务，积极发展多层次资本市场，增强金融服务实体经济能力。其三，使人力资源支撑实体经济发展的作用不断优化，就要落实好新时期产业工人队伍建设改革方案和制造业人才发展规划指南，培养一大批具有创新精神和国际视野的企业家人才、专家型人才和高级经营管理人才，建设知识型、技能型、创新型的劳动者大军。尤需强调的是，对实体经济伤害最大的“脱实向虚”现象，很大程度上反映了市场的盲目性，通过加强宏观调控发挥“有形之手”的作用格外重要。这方面，不仅要强化金融监管治理、促其回归本源，
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还应抓紧考虑综合采取调控手段和政策措施形成导向机制。过去的一年，央行明确提出将“脱实向虚”“以钱炒钱”列为监控重点，证监会推出再融资新政，保监会严厉惩治“野蛮人”等，都值得肯定。面对振兴实体经济的紧迫任务，“有形之手”该出手时就出手，在制度安排中有效减少“赚快钱”“一夜暴富”的诱惑和投机取巧的机会，形成建设制造强国的有效激励体制，激发和保护企业精神，弘扬劳模精神和工匠精神，引导形成亲实业、重实业的社会风尚和舆论氛围。
十、项目综合评价
1、该项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合潜江及潜江行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进潜江浮雕门产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、备受期待的《中国制造2025》出台，提出了“三步走”战略目标，明确了9项战略任务和重点，描画了中国制造未来10年由大变强的清晰路线图，全面吹响了迈向“制造强国”的冲锋号角。
3、某某有限公司为适应国内外市场需求，拟建“浮雕门生产建设项目”，该项目的建设能够有力促进潜江潜江经济发展，为社会创造521 个就业机会，达纲年纳税总额6489.1 万元，可以促进潜江区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。
4、该项目总投资32120.0 万元，其中：建设投资20834.4 万元，
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建设期借款利息410.0 万元，流动资金10875.6 万元；经测算分析，项目建成投产后达纲年营业收入60419.8 万元，总成本费用47137.1 万元，年利税总额16243.7 万元，其中：年净利润9754.6 万元，纳税总额6489.1 万元（增值税2961.0 万元，营业税金及附加276.5 万元，年缴纳企业所得税3251.6 万元），年利润总额13006.2 万元，税后财务内部收益率（FIRR）28.6%，全部投资回收期4.5 年，固定资产投资回收期3.5 年，该项目可以取得较好的经济效益。
备受期待的《中国制造2025》出台，提出了“三步走”战略目标，明确了9项战略任务和重点，描画了中国制造未来10年由大变强的清晰路线图，全面吹响了迈向“制造强国”的冲锋号角。
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第三章 工程设计总体方案
一、工程设计条件 （一）工程地质条件
潜江某某工业园区属于工业用地，其地形地貌类型简单，岩土工程地质条件优良，水文地质条件良好，适宜该项目建设。
（二）设计荷载（可变荷载标准值） 1、基本风压：0.45KN/㎡。 2、基本雪压：0.40KN/㎡。 3、风荷载：0.40kN/㎡。 4、雪荷载：0.30kN/㎡。
5、灰荷载：有灰源车间为1.0kN/㎡。 6、灰荷载：无灰源车间为0.5kN/㎡。 7、屋面荷载：上人屋面为2.0kN/㎡。 8、屋面荷载：不上人屋面为0.5kN/㎡。
9、楼面荷载：2.0KN/㎡加1.0KN/㎡（灵活隔断）。 10、会议室：2.0KN/㎡。 11、卫生间：4.0KN/㎡。 12、楼梯荷载：2.0KN/㎡。 13、疏散楼梯：3.5KN/㎡。
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14、外挑阳台：2.5KN/㎡。
15、地坑盖、站台、设备基础挑出走道为10.0kN/㎡。
16、楼面荷载：生产车间平台、楼梯、输送机转运站为4.0kN/㎡。 二、土建工程设计年限及安全等级
1、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）的规定，该项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为50年。
2、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，该项目建筑物结构设计符合8度抗震设防的要求，基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，各建筑物均采取相应抗震构造设计。
3、建筑结构的安全等级是根据建筑物结构破坏可能产生的后果（危及人的生命、造成经济损失）的严重性来划分的，本工程结构安全等级设计为一级。
4、砌体结构应按规范设置地圈梁及构造柱，建筑物耐火等级为二级。
三、建筑设计方案
1、结构设计：该项目生产车间采用全现浇钢筋混凝土梁板，框架结构基础采用桩基基础，钢筋混凝土条形基础。
2、基础工程：根据工程地质条件，荷载较小的建（构）筑物采用
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天然地基，荷载较大的建（构）筑物采用人工挖孔现灌浇柱桩。
3、车间厂房：采用钢屋架结构，屋面采用彩钢板，墙体采用彩钢夹芯板，基础采用钢筋混凝土基础。
4、办公用房：采用现浇钢筋混凝土框架结构，多孔砖非承重墙体，屋面为现浇钢筋混凝土框架结构，基础为钢筋混凝土基础。
5、其他用房：采用砖混结构，承重型墙体，基础采用墙下条形基础。
四、主要材料选用标准要求 （一）混凝土要求
根据《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476）之规定，确定构筑物结构构件最低混凝土强度等级，基础混凝土结构的环境类别为一类，本工程上部主体结构采用C30混凝土，上部结构构造柱、圈梁、过梁、基础采用C25混凝土，设备基础混凝土强度等级采用C30级，基础混凝土垫层为C15级，基础垫层混凝土为C15级。
（二）钢筋及建筑构件选用标准要求
1、本工程建筑用钢筋采用国家标准热轧钢筋：基础受力主筋均采用HRB400，箍筋及其他次要构件为HPB300。
2、HPB300级钢筋选用E43系列焊条，HRB400级钢筋选用E50系列焊条。
3、埋件钢板采用Q235钢、Q345钢，吊钩用HPB235。
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4、钢材连接所用焊条及方式按相应标准及规范要求。 （三）隔墙、围护墙材料
本工程框架结构的填充墙采用符合环保和节能要求的砌体材料（多孔砖），材料强度均应符合GB50003规范要求：多孔砖强度MU10.0，砂浆强度M10.0~M7.5。
（四）水泥及混凝土保护层
1、水泥选用标准：水泥品种一般采用普通硅酸盐水泥，并根据建（构）筑物的特点和所处的环境条件合理选用添加剂。
2、混凝土保护层：结构构件受力钢筋的混凝土保护层厚度根据《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476）规定执行。
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第四章 环境保护
一、项目建设区域环境质量现状 （一）环境空气质量现状
1、该项目建设地点—潜江某某工业园区主要大气污染物为二氧化硫、二氧化碳和PM10，根据当地环境监测部门连续5天监测数据显示，项目建设区域监测到的二氧化硫、PM10和二氧化碳浓度较低，达到《环境空气质量标准》二级标准要求，未出现超标现象，环境空气质量本底值较好。
2、项目所在地大气环境质量功能区划定为二类区，执行《环境空气质量标准》（GB3095），大气环境质量现状较好，符合功能区划要求。
（二）地表（下）水环境质量现状
1、项目建设区域CODcr、BOD5、氨氮值浓度均不超标，CODcr质量指数在0.43-0.50之间，BOD5质量指数在0.29-0.32之间，氨氮质量指数在0.26-0.27之间，硫化物未检出，由此可见，项目建设区域水质执行《地表水环境质量标准》（GB3838）Ⅲ类水标准。
2、项目所在地区域内地表水环境质量较好，各类指标满足功能区划要求，拟建项目区域周围地下水水质达到《地下水质量标准》（GB/T14848）Ⅲ类标准要求，水质现状较好。
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