物业管理师职业技能鉴定技能考试题库
一、 简答题
1、 业主装修私拆承重墙，物业公司怎么办？ 要点：责令停工；恢复原状；赔偿损失。
2、 物业管理公司与业主的维修责任如何划分？
要点：（1）业主作为物业的所有人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。（2）房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。（3）住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。（4）物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
3、 物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
要点：（1）业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够战胜、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。（2）房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。（3）只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务；而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。（4）从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。 4、 租户欠交的管理费是否应由业主承担？
要点：（1）物业管理是有偿的服务行业，谁使用物业，谁就交管理费。当业主将物业转租给租户使用后，管理费应由租户承担，若租户欠交管理费，业主应该承担其费用。这是因为：当业主将自己名下物业出租给租户后，物业的所有权仍属业主，租户拥有的只是使用权，况且业主出租物业无须经过管理公司的同意，管理公司无法知道租赁的实际情况，也就无法对租户进行有效的控制。因而租户未能履行义务而欠交管理费时，业主必须承担连带责任代租户交管理费。（2）为了让租户明白交管理费的义务，管理公司应提醒业主在与租户签订租赁合同时写明租用物业后必须承担支付管理费的义务这一条款。（3）为了防止租户溜之大吉管理费无着落，当租户办入住手续时，管理公司应要求业主出具承诺书，当租户欠交管理费时，由业主本人支付欠交的管理费。（4）当然，若租户不是故意不交管理费，而是外出或因其他原因未按时交费，管理公司应积极与租户联系，要求租户设法尽快交费，对逾期交费的租户，除了收回应交管理费外，还可按规定加收1?的滞纳金。这种情况下，管理公司就不应急于向业主索交管理费。 5、 公有住房出售后的维修养护问题如何解决？
要点：（1）住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；（2）住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；（3）住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。（4）电梯及与住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨进、上下水管道、绿化等，按照现行规定的职责分工负责维修和管理。 6、 当事人发住房维修纠纷应如何解决？
要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请
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仲裁，也可向法院起诉。
异产毗连住房进入承重结构部位修缮费用分担原则？
要点（1）异产毗连房屋主体结构的基础、柱、梁、墙体的修缮，有共有人按建筑面积比例分担；（2）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按建筑面积分担；（3）楼盖结构部位的修缮，由毗连层上下房屋所有人按建筑面积比例分担；（4）层盖的修缮：由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担。上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围各层的房屋所有人按建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按建筑面积比例分担；（5）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：各层共用楼梯由房屋所有人按建筑面积比例分担；对某层所专用的楼梯，由其专用房屋所有人按建筑面积比例分担。 7、 保安打人违法吗？
要点：根据公安部《关于进一步做好保安服务工作通知》规定，对于玩忽职守，滥用保安器械，侮辱殴打他人以及违反合同规定事项，违纪违章的严肃处理，保安人员不得充当任何人的贴身保镖，不得参与客户的经济纠纷和为客户催款讨债。保安售货员的职责是对物业小区的防盗、防劫、防凶杀以及防止其他一系列不确定危害因素发生的综合性管理，公民的人身、财产受法律保护任何人不得侵犯，这是法律赋予每个公民的权利。保安人员殴打业主是一种民事侵权行为，受《治安管理处罚条例》约束，如果造成业主人身轻伤以上伤害已构成刑事犯罪，属故意伤害罪，应依法追究其刑事责任，业主应用法律武器来维护自己的合法权益。
8、 买车位停车被撞物业不管，车位费只是地皮费？
要点：（1）物业管理公司在小区范围内承担的是全面管理责任，包括小区居民的人身安全和财产安全。小区居民按照物业管理合同的规定或物业管理公司的要求将车辆停泊在指定车位上，这咱行为本身已体现了要约和承诺的吻合，双方在法律责任上的权利义务关系即已形成。（2）如果仅仅强调物业管理公司收取的停车费是“占地费”是没有道理的。目前在法规中仅规定了物业管理公司对小区停放车辆的看护职责，但是因物业管理公司失职而造成的损失如何赔偿尚无明文规定，物业管理公司与小区业主或居民应签订专门的《车辆保管合同》，或者在双方签订的《物业管理合同》中专设车辆保管条款，以便明确双方的权利义务和不同条件下应尽的责任。 9、 物业管理的委托方有哪些？
要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。 （1） 房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方：①对建成后以销售为主的物业。物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；②对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业。
（2） 委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。
10、 物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？
要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：
（1）日常生活类。是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。（2）商业服务类。这是指物业管理企业开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。（3）文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。（4）金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办 信用社等。（5）经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有①市场营销与租赁；②房地产评估、公正；③其他中介代理、如请家教、请保姆等。（6）社会福利类。是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。
11、 物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？
要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的的工作内容，主要有2个基本环节：
（1） 日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下四个方面的工作应抓好。①循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；②不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；③应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；④巡回
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和定期检查相结合。
（2） 系统的协调。物业管理有特定的、复杂的系统内外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。 12、 房地产行政部门的职责是什么？
要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：
（1） 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施：各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则并贯彻执行，制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本。
（2） 指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理。协调物业管理涉及的政府相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展好的外部环境。 13、 物业管理协会的作用是什么？
要点：物业管理协会是物业管理企业、行业主管部门和专业人士依法自愿组成的行业性社会团体，是社会团体法人，其合法权益受国家法律保护，物业管理协会发挥以下作用：
（1） 在政府主管部门领导下，宣传关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的经济技术标准、政策和规划，推动物业管理，向政府有关部门反映行业的建议和需求。
（2） 在政府和企业之间起桥梁作用。了解掌握行业内物业管理企业的基本情况，开展行业调研、研讨，解决行业管理中出现的新问题。为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集整理国内外管理信息，提供管理业务咨询，组织参加国内外研讨会，促进技术交流，举办各类业务技术培训。推动行业内外的横向联合。
（3） 加强行业与国内外物业管理界的联系和合作，为本行业开拓广阔的市场创造条件。协助政府主管部门开展对物业管理企业进行年检、资质复审、等级评定及物业管理评优等工作。为社会提供咨询服务等。
14、 物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？
要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选取用等建议。
15、 物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：应选派有关专业人员参与工程施工质量管理，要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 16、 竣工验收与接管验收有何区别？ 要点：竣工验收与接管验收的区别是：
（1） 性质不同。竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收，在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中。 （2） 两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位现建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成，标志物业正式进入使用阶段。
（3） 在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。 17、 新建房屋接管验收应提交哪些资料？ 要点：新建房屋接管验收就提交的资料有：
（1） 产权资料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料等。
（2） 技术资料：包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验
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合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告。 18、 原有房屋接管验收应提交哪些资料 要点：原有房屋接管验收的提交资料：：
（1） 产权资料：包括房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及固定附着物清册。
（2） 技术资料：包括房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。 19、 在物业接管验收中交接双方有哪些责任？ 要点：交接双方主要有以下五点责任：
（1） 建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收。 （2） 接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
（3） 接管验收时，交接双方应严格按照标准执行，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
（4） 新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。
（5） 在接管验收中如有争议而不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。 20、 物业管理企业成立的条件是什么？
要点：物业管理企业的资质条件是企业实力、规模的标志。目前全国尚未有统一的标准，但主要从四方面规定具体条件：
（1） 单位名称与办公场所；（2）注册资金；（3）管理章程与相应管理制度；（4）管理机构与专业管理人员。
21、 物业管理企业有哪些权利？
要点：物业管理企业的权利有：（1）根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求业主委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 22、 物业管理企业有哪些义务？
要点：物业管理企业的义务是：（1）履行物业管理委托合同，依法经营；（2）接受业主委员会和业主及使用人监督；（3）每六个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；（4）提供优良生活工作环境，搞好社区文化；（5）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；（6）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 23、 物业管理人员应具备哪些基本素质和要求？
要点：物业管理人员应具备的基本素质和要求：（1）要有“服务至上”的服务意识；（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德；（3）要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽；（4）要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。 24、 物业管理企业财务管理的基本内容是什么？
要点：财务管理是一种组织资金运动和处理财务关系的管理活动。在物业经营管理过程中，对企业财务活动的管理包括：企业固定资产、房租和物业管理服务费，各专项基金的筹措和使用的管理；以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理；与其他多种经营活动有关的资金收和分配管理；与研究各种资金占用形态、来源渠道及相互关系的有关财务收支活动的综合管理。 25、 业主大会的涵义及内容各是什么？
要点：业主自治是通过业主大会来实现的，业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主大会须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。
业主大会的主要议程有：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度的财务预算；
（3）审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；（4）决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减；（6）认为有必要讨论决定的其他重大事项。 26、 业主委员会有哪些权利？
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要点：业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权，委员会的权利有：召集和主持业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；审议物业管理服务费收取标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物业管理企业的物业管理工作。 27、 业主委员会有哪些义务？ 要点：业主委员会具有以下义务：
（1）筹备并向业主大会报告工作；（2）执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；（3）贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；（4）严格执行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；（5）接受政府行使管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；（6）本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。 28、 业主委员会与物业管理企业有什么关系？
要点：业主委员会与物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，共同管理一定范围的物业，因此两者有一定的法律关系和经济关系。
（1） 法律关系。业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者，聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用与不聘用的权利。物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘与拒聘的权利。两者是平等的。
（2） 经济关系。物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务同时，也应获得相应的报酬，同样，业主在得到服务后也应付出相应的费用。物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督。而业主委员会及广大业主协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上是平等的。
29、 物业管理委托合同有哪些内容？ 要点：物业管理委托合同内容：
（1）总则；（2）双方当事人名称；（3）物业基本情况等；（4）委托管理事项；（5）委托管理期限；（6）双方权利与义务；（7）物业管理服务质量；（8）物业管理服务费用；（9）违约责任；（10）附则。
30、 房屋修缮质量管理有哪些内容？
要点：房屋修缮质量管理的内容主要有：强化修缮工程质量监督，中修以上的房屋修缮工程，必须向房屋所在地质监机构办理质监手续；加强修缮工程质量检查和验收，对中修以上的房屋修缮工程，应先设计查勘，并按设计组织施工，修缮工程必须逐项检查施工质量和工程质量，并做竣工验收；完善修缮工程质量保修制度。
31、 房屋由哪几部分构成及各部分的组成项目？ 要点：房屋由下列三部分及其项目构成：
（1）结构部分----基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；（2）装修部分----门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；（3）设备部分----水卫、电器照明；（4）特殊设备，如消防栓、避雷针装置等项目。
32、 翻修工程适用于哪些范围？
要点：翻修工作指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。主要适用于：
（1）主体部分全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；（2）因自然灾害破坏严重，不能继续使用的房屋；（3）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；（4）地处陡峭滑坡地区的房屋或地势低洼积水又无法排出地区的房屋；（5）国家基本建设规范范围内需要拆迁恢复的房屋。 33、 大修工程适用范围是什么？
要点：大修工程指需改动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。主要适用：
（1）主体结构大部分严重损坏，有倒塌或局部倒塌危险的房屋；（2）整幢房屋的公用生活设备必须进行管线更换，需要改善新装的房屋；（3）因改善居住条件，需局部改建的房屋；（4）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
34、 中修工程的适用范围是什么？
要点：中修工程指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模结构，一次费用在该建筑物同类结构新
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建造价的20%以下的工程，主要适用：
（1）少量构件形成危险点的房屋；（2）一般损坏房；（3）整幢房屋的公用生活设备；（4）需局部进行更换或改装、新装工程的房屋及单项维修的房屋。 35、 综合维修的适用范围是什么？
要点：综合维修指成片多幢大、中、小修一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。主要用于：
（1）该片大部分严重损坏，或一次性损坏需进行有计划维修的房屋；（2）需改变该片面貌而进行有计划维修的工程。
36、 装修安全管理的内容是什么？
要点：装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重环节，因此加强对装饰装修的管理是十分重要的。它的管理要点有：（1）装饰装修的申请与批准。为使装饰装修过程中不破坏房屋结构，让房屋能安全地使用，房屋所有权人、使用人在进行装饰装修前必须向物业管理企业提出申请；（2）施工单位及人员的管理。进行装饰装修工程的施工单位必须具有《建筑企业资质证书》，或具有个体装饰从业者上岗证书；（3）装饰装修工程质量与安全管理。装饰装修应做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准；（4）作业现场的粉尘、废气、噪声尽量减轻或避免对邻近居民造成影响。
37、 设备管理的基本内容是什么？
要点：各类房屋设备尽管组成、构造和性能不同，但管理的基本内容相同的，主要有：（1）使用管理。使用管理制度主要有设备运行值班制度、交换班制度及设备操作使用人员的岗位责任制；（2）维修养护管理。维护养护管理内容包括设备定期检查、日常保养、维修制度，维修质量标准和维修人员值班制度等；（3）安全管理。安全管理。安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位置，为确保设备的安全使用，应制定相应的安全管理规定；（4）技术档案资料管理。房屋结构复杂，对各类设备都要建立设备卡片、管理账册与技术档案。
38、 住宅小区物业管理的特点是什么？
要点：住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，它与每一个人都直接有关。完善的物业管理，不 仅可以使住宅小区的各项功能充分发挥，还可弥补物业建造过程中的各种不足和缺陷，确保为广大住用户提供一个清洁、安全、和谐的居住环境。
住宅小区的物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在3个方面。首先，小区内房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞也好小区物业管理是至关重要的。第三是物业管理经费筹集的复杂性。 39、 住宅小区物业管理的内容是什么？
要点：住宅小区物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。它的基本内容如下：
（1）住宅小区内房屋及设备的维护与修缮管理。（2）住宅小区环境的维护管理。包括：①违章建筑管理；②公用市政高产的维护管理；③环境卫生的维护管理；④绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理。（3）开展多种形式的便民有偿服务。（4）住宅小区的社会主义精神文明建设。 40、 住宅小区物业管理经费的来源有哪些？
要点：住宅小区物业管理经费来源主要有：（1）定期收取物业管理费；（2）小区维修养护专项基金；（3）以业养业，以业为主，多种经营的收入；（4）依靠政府的政策和一定资金的扶持；（5）开发单位给予一定的支持。
41、 物业管理工作的评价应考虑哪些方面？
要点：物业管理工作的评价应着重从以下几方面考虑：（1）与承租人有良好的沟通；（2）及时的收取租金；（3）及时地处理承租人的有关抱怨；（4）较好的达到出租率的目标；（5）物业维修状况良好；（6）物业管理经营费用没突破事先的预算；（7）及时提供有关物业的报告；（8）为业主的利益能主动的提出建议；（8）对业主的批评或建议瓜迅速。
42、 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑哪些因素？
要点：租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。物业管理企业在确定写字楼时，一般要认真考虑以下3方面的因素：
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（1） 计算可出租或可使用面积。准确地测量面积非常重要，它关系到能否确保物业和租金收入和物业市场价值的最大化。
（2） 基础租金和市场租金。写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况，在确定租金时，一般首先应确定一个基础租金。当基础租金高于市场租金时，写字楼基础租金应下调到市场租金水平，在一般情况下，市场租金高于基础租金。
（3） 出租单元的面积规划和室内装修。物业管理企业可通过对出租单元进行面积规划，来帮助承租人确定最佳的承租面积，以让承租人节约费用，室内装修的标准高与低也影响到租金水平的高低。 43、 物业管理法律规范有哪几个层次？
要点：物业管理的法律规范可分以下四个层次：
（1） 宪法。这是我国根本大法，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。
（2） 法律。我国目前适用于物业管理的法律有《民法通则》、《经济合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律的有关内容。
（3） 行政法规。物业管理行政法规有《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《房屋修缮工程施工管理规定》等。
（4） 地方性法规。这是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。 44、 房屋租赁合同的主要内容？
要点：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
（1）当事人姓名或者名称及住所。（2）房屋的座落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）当事人约定的其它条款。
房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同： （1）符合法律规定或者合同约定可以变更解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行时；（3）当事人协商一致的；（4）因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任以外，应当由责任方负责赔偿。
45、 按墙在建筑物所处的位置、方向、受力、材料说明各种类别的墙
要点：（1）墙可分为外墙（房屋四周）和内墙（房屋内部）；（2）房屋长轴方向布置的墙称纵墙，房屋短轴方向的墙称横墙；外横墙又称山墙；（3）墙可分承重墙和非承重墙；非承重墙分自承重墙、框架填充墙、隔墙。（4）墙体可分砖墙、石墙、砌块墙、板材墙等。 46、 简述物业经营与物业管理的区别与联系。
要点：经营与管理的主要区别有：（1）经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；（2）经营要在经济单位或组织整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；（3）经营决定方针、目标和要求。
二者的联系主要表现：物业的经营是指物业投资、开发、生产、销售的决策。物业的管理是提围绕以物业养护维护及保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。 47、 物业管理对房地产经营有什么影响？
要点：（1）有利于房地产的销售推广；（2）有利于物业的保值增值；（3）有利于房地产市场的发展完善；（4）有利于房地产综合开发企业声誉的提高；（5）有利于推动外向型房地产经济的发展。 48、 简述物业管理服务的定价原则？
要点：物业管理公司应遵循市场经济规律，以马克思劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，来确定物业管理服务价格。物业管理服务的定价原则：（1）权利与义务相结合的原则；（2）依法定价的原则；（3）符合业主或用户消费规律的原则。 49、 简述决定物业管理市场供求的主要因素？
要点：决定物业管理服务供给量的主要因素：（1）人力资源状况；（2）国家经济政策；（3）相关服务价格的变动。
决定物业管理服务需求量的主要因素：（1）消费者的货币收入水平；（2）消费者偏好；（3）房地产发展规模。
50、 简述物业管理公司资质条件的内容？
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要点：（1）公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业；（2）一定数量的注册资金；（3）有符合规定的公司名称和公司章程；（4）有固定的办公场地和设施；（5）有必要的管理机构和人员；（6）有符合国家政策法规的经营范围；（7）能独立承担民事责任。 51、 简述物业管理公司申请成立的程序？
要点：（1）根据成立条件的要求，准备材料和文件；（2）向所在地房地产行政主管部门提出申请；（3）向所在地工商行政管理部门申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记；（4）到税务部门进行税务登记；（5）到公安部门（或授权单位）进行公章登记和刻制。 52、 简述物业管理公司的基本业务？
要点：（1）前期的物业管理；（2）物业的使用管理；（3）环境养护与管理；（4）物业产权产籍管理；（5）全方位、多层次的后勤服务。 53、 简述物业管理公司的内部业务？
要点：（1）人才的选用与培训；（2）劳动与分配管理；（3）设备维修管理；（4）服务质量管理；（5）多种经营管理。
54、 简述按管理与服务内容划分的物业管理者的类型？
要点：行政管理人员、工程管理人员、事务管理人员、保安管理人员、财务管理人员、人事管理人员、其他管理人员。
55、 简述物业管理的基本程序？
要点：（1）物业管理的前期介入；（2）筹建物业管理组织；（3）物业的验收与接管；（4）住户入住与装修管理；（5）管理运作与系统协调。 56、 简述物业管理与社区文化建设的关系。
要点：（1）社区文化建设对物业管理的作用。物业管理公司的管理目标，就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。减少相对劳务量的一个最主要渠道，是得到业主的大力配合与深层理解。因此社区文化建设是十分重要的手段。
（2）物业管理对社区文化建设的作用。当物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务水平将最能体现物业管理公司的水平，物业管理公司将会把社区文化建设提高到重要层次而予以重视。物业管理作为城市管理的重要组成部分，也要求物业管理公司担负社区文化建设责任，起到教育人、提高人的作用。
57、 简述物业管理经济效益评估指标
要点：全年总收益和单位面积收益率、劳动生产率、物化劳动消耗率、单位面积劳动成本、专业化程度。 58、 简述业主的权利和义务
要点：业主的权利包括两方面：业主的基本权利、通过业主大会和业主委员会行使的职权。
（1） 业主的基本权利主要包括：参加业主大会；业主委员会的选举权和被选举权；表决通过业主公约和业主委员会章程；决定有关业主利益的重大事项；监督业主委员会的管理工作。
（2） 业主的基本义务主要包括：执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；遵守业主公约；遵守有关物业管理的制度、规定；按时交付分摊的物业管理、维修等费用。 59、 简述办公大楼的日常管理规范
要点：营销方面即经营租赁；前台服务；安全保卫服务；设备管理；清洁卫生服务。 60、 简述购物中心的日常管理规范
要点：选配承租客商；做好安全保卫工作；做好消防工作；做好设备设施的管理工作；做好环境卫生和车辆管理工作。
61、 简述物业综合管理的内容与规范
要点：（1）物业环境管理，物业环境指物业的公共使用的地方，物业环境管理是指在这一特定范围、区域内的清扫保洁和绿化等管理服务。主要包括：环境清洁；环境绿化。
（2）物业消防管理规范。就是要消除和预防火灾，对火灾隐患进行整改和治理，确保物业使用者的生命和财产安全。
（3）物业治安管理规范。就是维护楼宇建筑和住宅小区正常的生产、工作和生活秩序及社会安定。具体是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外人为突发事故等而开展的管理活动。 62、 简述物业转让程序
要点：申请；评估价格；签订买卖合同；缴纳契税和补交地价；登记发证。
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63、 简述物业管理公司申报经营资质审批必须提供的资料
要点：（1）主管单位提请对物业管理公司经营资质进行的审批报告；（2）设立物业管理公司的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件；（3）拥有或受托管理物业的证明材料；（4）验资证明；（5）具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；（6）公司法定代表人任命书或聘任书；（7）管理章程或管理办法；（8）注册及经营地点证明；（9）其他有关资料。 64、 简述物业管理与传统房屋管理的区别
要点： （1）传统房屋管理是行政福利型管理，物业管理是企业经营型管理。传统房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位用行政手段直接进行的封闭式管理，政企不分；物业管理是专业化企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。
（2）传统房屋管理实行简单的以租养房，缺乏造血功能；物业管理实行全方位有偿服务，形成造血功能。传统房屋管理需要政府大量补贴，物业管理实行企业化经营，无需政府补贴。
（3）传统房屋管理是房管单位管理住户，住户无法选择房管单位，双方地位不平等，物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等原则下双向选择，自愿订立物业管理合同。
（4）传统房屋管理其产权是国家所有，物业管理其产权是多样的，形成国家、集体、个人所有等多元化格局。
65、 简述物业管理合同订立的原则
要点： 订立物业管理合同，除了应遵守《合同法》规定的一般原则外，还要特别注意其委托关系的特点。因此，应明确以下原则：（1）委托权的主体属于业主的原则，业主是物业的权利主体。业主入住前，开发商可以代为委托管理公司进行管理，当业主正式入住并达到一定规模而成立业主委员会时，则物业委托权应回归业主委员会，业主委员会可以中止原合同，另聘管理公司。
（2）产权与管理权分离的原则。产权与管理权的分离，反映了产权人通过授权管理对自己行为的一种约束，这体现了物业管理公司保护业主财产和产权人尊重专业化管理的良好精神。这种精神是物业管理合同得以缔结并正常履行的重要前提。
（3）管理竞争的原则。业主和管理公司是一种双向选择的关系，一个小区可以向数家管理公司招标，一家管理公司也可以投票数个小区，通过竞争取得合同，不但可以促进管理公司提高经营管理水平，并在扩大规模的同时降低成本，更可以保障业主的权益。只有这样，物业管理合同才是适应市场经济规范的合同。
（4）资质审查的原则。物业管理委托合同是房地产服务合同的一种，当事人的主体资格是否合法，是影响合同效力的首要因素，从管理者来讲，物业管理人员必须隶属于合洁成立的物业管理公司，该公司经过工商登记并取得了建设行政主管部门核发的物业管理资质证书。从委托人来讲，必须是有委托权的业主大会或合法成立的业主委员会。 二、 案例题
1、 云南省昆明市的程某一家怎么也没想到，花20多万在西坝新村买了套房子，却在安装太阳能时遭遇尴尬：屋顶被卖给了7楼住户，自己已没地方安装太阳能了。对于这件尴尬事，程家怎么也想不通，他们认为：世上哪有没屋顶的房屋出售？屋顶是楼下住户的公用建筑面积，在上面安装太阳能是天经地义的事，可由于屋顶被卖给了7楼住户做屋顶花园。10月10日，他们无奈地把太阳能装在了顶楼侧面，两边分别搭着701及703两家的挑梁，然而几天后，物业公司管理处一纸“请自行拆除”的通知送到了他们手上。701住户蒋先生也有自己的想法：自己花了15000元以每平方米200元的价格买了屋顶，并与昆明市五华区房管局签订了“集资建房协议”，那就拥有了屋顶的产权，程家未经允许就把太阳能装在虽人的挑梁上，侵犯别人的私有领地，于是蒋家找到了管理处，强烈要求程家拆掉太阳能。对此，程家则说：太阳能搭在侧面的确存在安全隐患，但实属无奈，屋顶是公用面积，701住户购买屋顶时，同样也没经楼下住户许可。请问：屋顶能不能卖，请说明理由，你该怎样处理本问题？
要点：虽然国家还没有明确的规定，但通常屋顶都是不允许买卖的，消费者买一套房子的价格就包括公用建筑面积部分，不让其使用屋顶，就侵犯了他的使用权。准确地说，房地产商所公用建筑面积作为销售条件写进合同，是无效的，这种销售行为本身就带有侵占别人公用建筑面积使用权的性质。
2、 张先生刚刚在某高档住宅小区买了一套商品房，该小区有一个停车场，有200个停车位。张先生入住后即把车停放在该停车场，但物业管理公司让他按月交纳停车费，他认为不合理，因为开发商在售楼广告中明确称有提供停车的配套服务，且停车场是小区的共用部分，归全体业主所有，既然是业主自己的理应不该收费，若是外来车辆则可收费，您认为他的观点合理吗？他该怎样处理这个问题？
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要点：关于住宅小区停车场所有权的性质，目前我国法律尚无十分明确的规定。根据建筑物区分所有权的一般原理，一栋建筑物的不同部分或不同单元，可以分别由不同的所有人所有，各所有人就其专有部分享有单独所有权，就建筑物及附属物的共同部分可按专用部分的比例享有共有权。按照一理论，停车场作为住宅小区配套的险情物应该属于全体业主共有，所以全体业主对停车场具有共同的使用权是没有问题的。不过，业主在享有共同使用权的同时，也必须承担相应的使用义务，这种义务即包括：分担停车场的管理、维护、修缮费用。实践中，居住小区《业主公约》应当就停车场的使用与交费规则作出规定，业主使用停车场应当遵守这种规定。目前居住小区停车场收费一般都由物业管理公司负责，该项收费主要用于弥补物业管理费的不足，此项收费最终体现在物业管理公司对停车场的日常管理、维护等支出上，是为保持物业的正常使用功能的必要支出，所以使用停车场的业主应当付费。另外，从公平原则的角度来看，一个住宅小区的业主未必都有车辆，如果具有车辆的人和不具有车辆的人承担相同的停车场管理、维护、修缮费用，对不具有车辆的人来说是不公平的，按照谁受益谁付费的原则，具有车辆的业主也应该承担付费的义务。外来车辆交纲停车费是没有问题的，但物业管理公司收取的外来车辆停车费未能够弥补停车场管理、维护、修缮的费用，所以具有车辆的业主仍然要交纳停车费。通过以上分析，我个人认为，您应该按照《业主公约》和物业管理公司的规定，积极与物业管理公司配合，按月交纳停车费。
3、 一天，某花园管理处进来一位满脸怒气的中年男子，冲着管理员说：“我住A座八楼，我楼上的业主老是把大量的浇花水洒到我家阳台上，而且还夹着一些泥土，跟他说几次了也不起作用，这样的事你们管理处应该重罚一下。”请问物业公司该怎样处理此事？
要点：这是一个典型的业主对物业管理概念理解不清导致的片面投诉（当然，业主要求管理处调解邻里之间的纠纷是对的）。首先应明确管理处是物业公司在小区设立的专门从事物业管理的机构，它是企业，不是行政执法机构。管理处所从事的一切正常的服务经营活动都是企业行为，是没有权力对业主进行罚款的。其次，管理处有责任调解小区内业主之间的矛盾纠纷，并依照相应的法律、法规采取相应的措施。管理上应该把以上道理向来投诉的业主说清楚，使他激动的情绪得以平复。
接下来，管理员应马上去九楼与被投诉的业主进行必要的沟通，并做记录，阐明其行为既有碍邻里之间的和睦相处，又有违《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，如果这种行为继续下去，可能会导致邻里关系的进一步恶化，让该业主意识到问题的严重性，通过管理员晓之以理动之以情的说服，一般情况下业主是会注意自己的行为的。
另外，管理处还应从治本上着手杜绝此类事件的发生，那就是在平时的社区文化宣传中，加大对此类事件的宣传力度，使业主在潜移默化中得到提醒、教育。
4、 北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安，于是张先生夫妇把物业公司告上法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论，最后的焦点集中在物业保安的素质和持续教育问题上。 问题：（1）物业公司保安进入居民住宅，是否属于违纪？
（2）遇到保安进入居民住宅问题，物业公司如何处理？ （3）张先生夫妇把物业公司告上法庭，法庭如何判决？ （4）保安素质教育，需要常抓不懈吗？
要点：张先生夫妇身为业主（住户），与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司的职责，但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间，其自称因为房门虚掩，为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《住户手册》规定，遇此紧急情况其既不与业主家电话联系，又未请公安人员见证，该行为是不符合有关规定的，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之机闯入，给张先生夫妇带来了一定的精神刺激，影响了生活，应该就此不当行为承担责任。因该保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利，故由物业公司承担责任。 关于赔礼道歉的方式，因该事实仅发生在原、被告之间，口头方式已经足够消除影响，因此法院对张先生夫妇要求书面道歉的请求不予支持。对物业公司做的口头致歉行为予以认可。
关于赔偿损失问题，因为被告工作人员深夜入室给熟睡中的张先生夫妇带来一定的精神恐惧，因此应给予适当的精神抚慰。
对于保安这一群体，我们除了呼吁社会的公正和理解外，最主要的是要把保安素质的持续教育落到实处，
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既要关心他们的待遇和生活，更要抓好他们的政治思想教育，树立全心全意为人民服务的思想，而且要常抓不懈，坚持一贯。
5、 上月某日，某物业管理公司值勤保安员接到住户联网的报警器信号，值勤保安随即赶赴现场。在楼道内，值勤保安听到住户家中有响动，却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开，门破开后，发现家中有一位发发苍苍的老太太，而报警信号则属于报警器误报。作为公司领导，我闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并安排人修理好损坏的房门。但该业主仍向我公司提出赔偿要求，您认为此种要求合理吗？
要点：这个案例很有典型性，案件涉及到保安的职责、报警器的功能等问题。关于物业管理公司保安的职责，目前我国尚无统一的法律规定，从各地方法规的规定来看，其职责主要是物业管理区域内的安全防范。
本案中，物业管理公司保安接到报警信号，说明管理区域内已经发生了紧急情况，依保安的职责，保安应当立即采取行动消除危险。当值勤保安随即赶赴现场，在楼道内听到住户家中有响动，但却敲不开门，说明情况更加危急，在此危急情况下保安应不应该破门而入？如果保安破门而入可能遇到两个问题：一是是否侵犯居民的住宅安全权；二是由于破门造成的财产损害应该由谁来承担。
关于第一个问题，答案应是否定的。警报信号是居民家发出的，说明居民家中已经发生危险，并且希望物业管理公司给予帮助，这种希望即包括同意进入住宅内实施帮助行为。在紧急情况下，门打不开可能是其它原因，并不必然说明业主不同意进入。所以此种情况保安有权破门实施帮助行为。关于第二个问题，此种财产损害应属于实施帮助行为而造成的损害，只要这种损害是实施帮助行为所必须采取，且在合理的范围之内，应当由被帮助人承担。
本案的实际情况是报警器误报，这就存在侵权问题（物业管理公司实施了假想帮助行为）。这种情况下，应当分清报警器误报的原因。如果报警器是物业管理公司安装并负责管理的，物业管理公司应当承担侵权的民事责任，如果报警器是属于业主所有并由业主来管理的，业主应当自行承担财产损害的责任。 6、 内地城市某居住小区。有一天，李先生到该小区去访友。进门时按规定进行登记后，就要往里走。“请把你的身份证押在这里。”满脸严肃的保安伸手拦住了他。李先生很意外，不收质问保安员：“你有什么权利扣我的证件？”保安告诉李先生：“这是我们管理处的规定，此举是为了保证小区的安全，要是不把证件留下，就不能进入小区。”要求来访人员把把证件留下，才能进小区，这从法律上来讲是不妥当的。物业管理公司不是执法机构，它是没有权利的。）争执半天，李先生认为把身份证留下自己不放心，但保安毫不松动，无奈之下李先生只得掏出身份证交了过去。请问管理处能扣押来访者的证件吗？
要点：管理处的初衷是好的，但本身不具备扣押身份证的条件，所以做出这样的规定是不合法的。条条道路通罗马。其实，要控制好来访人员的办法有多种。例如：规定来访人员必须能说出被访者的姓名及单元楼号，才予以登记进入；还可以通过对讲系统与被访者取得联系，让被访者自已来确认；如有疑问，可呼巡逻队员跟随至被访者家进行确认。将三者结合起来运作，定能把住来访人员这一关。
7、 1998年初，某开发建设单位就其开发投资建设的北方公寓的物业管理与某物业管理公司签订了《物业管理合同》。该合同约定：开发建设单位向物业管理公司一次性交纳300万元人民币，作为北方公寓的维修基金，专款专用，使用情况定期向北方公寓业主公布，接受业主监督。去年7月，开发建设单位与物业管理公司签订的《物业管理合同》到期，同时北方公寓召开业主大会，成文了业主委员会，并以业主大会及业主委员会的名义与该物业管理公司重新签订了新的《物业管理合同》。在签订物业管理合同时，业主委员会发现，开发建设单位没有按照合同约定将北方公寓的维修基金交纳给物业管理公司。于是，业主委员会在多次向开发建设单位追讨未果的情况下，向人民法院提起诉讼，请求开发建设单位限期支付300万元人民币的北方公寓维修基金以及延期付款违约金43.5万元。建设单位辨称：其与物业管理公司所签订的物业管理合同期限已经届满，物业管理公司也已经与业主委员会签订了新的物业管理合同，原合同已经自动解除。既然合同已经解除，就不存在要履行合同义务的责任，业主委员会不能按照已经解除了的合同的约定要求支付300万元的维修基金，更不能以此要建设单位承担延期付款违约金的合同责任。业主委员会提出要求交纳北方公寓的维修基金，作为开发建设单位只能按照现行有关规定的规定交纳。请问：开发商的说法有道理吗？如果你是法官该怎么判？
要点：开发建设单位在自己所签订的物业管理合同中既然已经承诺支付300万元的维修基金，这个合同不仅约束了开发建设单位与物业管理公司，同时合同约定的内容对于北方公寓的全体业主也有约束力，业主亦有权利和义务信赖并遵从物业管理合同的约定，业主、物业管理公司、业主大会及业主委员会都
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有监督开发建设单位遵守物业管理合同约定义务的权利。自然开了建设单位就有按其承诺交纳300万元维修基金的合同约定义务。故人民法院对业主委员会主张要求开发建设单位按照合同承诺的交付300万元的请求应予以支持。物业管理基金的交纳标准，在有关法律、法规尚无相应规定的情况之下，权利人自行确定并无不当，开发建设单位认为应当按照现行法规规定的标准交纳的请求不能成立，开发建设单位的这项请求法院不予以支持。在物业管理合同中开发建设单位只承诺交纳300万元作为北方公寓维修基金，未明确何时予以交纳，故法院对业主委员会要求开发建设单位支付43.5万元的延期付款违约金的请求不予以支持，延期付款违约金只能以合同期满为最后期限计算利息，利息应当按照城乡居民存款利率计算。合同期限虽然已经届满，但是由于合同所约定的义务没有完全履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法院判决开发建设单位应当在判决生效之日起10内，按照合同约定支付300万元的维修基金，并按照银行同期城乡居民存款利率支付利息，利息从合同届满的2000年的2月起计算至本判决生效之日止。上述款项应当存入北方公寓业主委员会在金融机构开设的物业管理基金的帐户之下。
启示：这是一起事实与责任比较清楚的涉及物业管理维修基金的纠纷案。目前，开发建设单位不按照物业务管理办法规定交纳物定管理维修基金的问题比较普遍。有法不依，执法不严，严重影响了物业管理行业的健康发展。遇到开发建设单位不按合同约定或法规规定交纳维修基金的问题，许多业主、业主委员会往往错误地将物业管理公司作为追讨对象，使物业管理公司代人受过，而不清楚交纳物业管理维修基金是开发建设单位的一项应尽的法定义务。开发建设单位不履行应尽的法定义务，作为业主、业主大会及业主委员会都可以直接通过法律途径向法院起诉开发建设单位，要求开发建设单位履行自己的法定义务，交纳物业管理维修基金，履行物业管理活动中的法定义务。
8、 2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案的气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免的“天灾”。鉴于此，医院只同意对被砸坏的恢复原状，但是同意赔偿。请问：医院的观点有理吗？
要点：不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院有不可推卸的责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某的修车费、保全费、和公证费总计44000元。
9、 地下车库的产权究竟属于谁？
有的业主认为，地下车库的成本已摊入房屋价款，其所支付的价款已包含了购买地下车库的价款，因此购买了房屋就当然享有车库产权。有的业主认为，地下车库在规划设计中就作为配套设施之一，既然是配套设施就应当像道路、管线一样是房屋的从物，在买卖合同中没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移。你的观点如何？
要点：地下车库是相对独立的建筑物，有独立的价值。配套设施与主建筑物之间的关系多种多样：有房屋与花园土地之间的关系，有房屋与水电设施之间的主从关系，也有房屋与会所之间的主次关系。在法律上，认定物与物之间的关系类型与性质主要是审查其实质关系，而其名义则不是根本。按照社区规划，我们习惯将地下车库称为配套设施，是为小区房屋的居住目的而建设的，但是地下车库绝非一套房屋必须，如现代城市之于水电、高层楼宇之于电梯。地下车库是相对独立的建筑物，与房屋是主次关系，而不是法律上的主物与从物之间的关系。在法律上地下车库是一个独立存在的有独立价值的物，在房屋买卖合同中如无特别的约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力。地下车库与空间权无关，地下车库的所有权在未转让前属于开发商。地下车库如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的是存置于地上与地下。因此，地下房屋即地下车库与地上房屋一切从实际出发样存在所有权，所有权在未转让前属于项目投资人，即属于发展商。 10、 发展商对地下车库的权利是否是无限制的？
要点：发展商对地下车库享有如同房屋一样的所有权，也就享有自己使用、出租、出借、出卖、赠与、抛弃等权利，对这些权利的行使是否像对房屋一样自由，不受拘束呢？在下列条件下，开发商对地下车库的权利行使受到限制：在销售过程中双方有不同形式的约定则应遵守约定。在开发商销售房屋时，如在合同中约定保证购房人有承租、购买车位的权利，则开发商应当采取合理的方式向该刚购房人提供承
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租或购买车位的机会。但如果开发商提供了可承租可购买的车位，业主长期既不购买也不租，让车位长期空置，就可以根据《合同法》的规定，经过一段合理的时间后，在合同中没有对履行这一义务的期限作明确约定的前提下，则视为开发商已经履行了义务，而业主放弃了自己的权利。开发商出租、出售车位的价格不能明显高于市场标准？虽然双方在订立房屋买卖合同时对车位的价格并不约定，但是可以推定双方的真实意思是与市场水平相当的价格，依照诚实信用的原则与公平的原则，开发商不能利用自己的优势地位对自然垄断性商品制定过高的价格。遵守小区合法、公平的管理规则，开发商作为车库的产权人，是小区产权人之一，应当遵守社区的公共规约及相应的管理规则。但是，小区管理人或产权人大会也不能肆意制定旨在限制甚至剥夺他人财产权的规则，也不能制定明显有利于一部分产权人而不利于开发商的不平等的规则。总而言之，小区地下车库虽然是社区配套设施之一，但是他的性质、地位与地上房屋相当，开发商在一般情况下作为车库的产权人唐朝有与房屋相等的所有权，在某些情形下开发商对车库的权利又有报限制，开发商应当合理行使自己的权利，并同时保障业主的权利。只有明确了这一点，才能在平等、公平的原则下进行车位的后续管理。
11、 据某小区有电梯楼宇的低层住户反映，他们使用电梯的次数甚少，或者根本不使用，是否在综合管理费的设备维护项目费用中予以减免。问：你的处理意见？
要点：综合管理费是为公共设备设施维护保养所设立的，其项目费用是有机地互补组合的，每幢楼[于的高低层住宅在功能设置上，都有设备辅助提供正常使用的功能3，不能因为楼层不同而相应减少辅助功能设施的维护费用，相关的物业管理法规条文对共有财产的维护保养亦作了明确的规定，综观境外有电梯的楼宇物业管理，不论楼层高低，管理费用都是一致的。
12、 案例：某住宅小区内既有商品房，又有解困房，那么到底是以商品房的标准收取物业管理费呢，还是以解困房为标准？管理公司心中也没个谱。假如以商品房的物业管理费用为收费标准，解困房部分岂不是收费偏高？但假如以解困房不标准，正常商品房的物业管理便有可能因为收费偏低而导致服务内容的减少或质量下降。分开收费吧，但是它们同处一个小区，所享受的服务又是一样的。问你的处理方案？ 要点：其一，解困房与商品房虽在同一个小区内，但又相对分隔，且商品房的质量与服务配套设施又优于解因房，那么其物业管理收费则应有所不同。具体的收费标准在业主委员会成文前，物业管理公司应根据政府物价部门制订的指导价收取：业主委员会成文后，则根据他们设施配备的不同，与业主委员会协商收取不同的费用。其二，解困房与商品房完全混在一起，并无截然分开的痕迹，那么，物业管理收费的标准则应相同，因为物业管理收费实行的是“公开、公正、公平”的收费原则/解困房由于与商品房的不可分割性，导致了解困房的业主实际享受到的服务与商品房业主一样，物业公司提供的服务也一样，因此支出的费用也应一样，至于具体的收费标准，在业主委员会成立前，由政府物价部门审批，业主委员会成立后，则由管理公司与业主委员会协商定价。
建议：政府为解决部分收入低、住房困难的市民的安居问题，往往给予补贴来帮助发展商在建造解困房时降低成本，那么是否也可考虑出台一些相关的物业管理费用补贴政策？
13、 2000年6月底，在某出版社做编辑的周某和雷某搬进了其购买的华腾园的一套三居室。二人搬进装饰一新的房屋还不到一个月，烦恼也随之而来。7月1日，二人外出回来后发现主卧室的卫生间的地漏水，三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭虫味弥漫。二人立即通知物业公司，物业公司在得知此情况后也立即派人来疏通了下水道，排除了室内积水。在疏通过程中发现，原来阻塞的部位是在该套房下部与楼下房屋相连的主下水管线处，阻塞物有水泥等垃圾和其他生活垃圾。阻塞虽然排除了，但是周某和雷某认为此次事件给他们造成了很大的损失，故要求物业公司赔偿，双方几经协商亦未能达成一致意见，二人一气这之下将物业管理公司告上了法庭。请确定各方责任？
要点；原告的房子遭到返水浸泡，阻塞部位在其居住的楼层与下层楼房的主下水管道之间，该部位属于公共设施部分，维修管理责任在物业公司。根据物业公司所提供的交房验收记录显示，交房验收时物业公司与业主未对下水管线进行验收，给将来在使用过程中出现管道堵塞引发争执留下了隐患。但根据事发时间和事发后从阻塞部位发现的阻塞物判断，主下水管道堵塞原因排除了交房时就不畅通的可能性，而主要是包括原告在内的多家业主装修时使用不当造成的，物为公司不应当承担此案的直接侵权责任。同时，业主与物业公司以及装修公司签订了房屋装饰装修协议书上虽然明确约定了因装修施工造成的公共部位、公共设备设施损坏的由装饰装修公司随后赔偿责任，物业公司也就装修质量收取了装修公司的押金，但物业公司并不能就此免除对业主装修房屋时的监督管理责任。此外，物业公司在装修完毕后，未能在合理的期限内考察装修的质量和隐患，出现纠纷尚未明确责任的情况下，就将装修押金退给装修
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公司的做法，不仅是不合理的而且由此应确认和物业公司承认装修质量合格，再出现相关问题均应由物业公司承担管理责任。所以，物业公司虽然不是本案的直接侵权人责任人，但确实在业主装修问题上存在管理疏忽和漏洞，故物业公司应当承担相应的违约责任。
14、 某日清晨，X大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火门开着，外面的防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃。但是按了好几次，室内了没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看没有人??正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（原来他“晨练”去时，因粗心而忘了关家门）。一见大门未关，张先生先是一惊。进到家门，又看见一陌生女子在自己家中，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所??试分析（1）阿霞错在哪里？（2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？（3）你认为该如何向张先生说明和解释、怎样才能平息事态？ 要点：阿霞不该一个人私自进入张先生家。
应该第一时间通知巡逻保安或向中央监控室报告，尽快派人到业主家中看守；然后马上通过为业主档案或通讯录，立即与之联系告之情况等等。或者阿霞能否“打扰”一下张家的邻居，按响邻居家的门铃而向主人说明张先生家的情况，请他（她）作为“目击者”和证人；另外，要向中央监控室报告，“借用”张先生邻居家的电话（或手机）也应该是最快捷的选择（保洁员一般没有手机，也不配对讲机），相信对方了解情况后，会通情达理地提供方便。最后，告诫大家如在工作中遇到类似的问题，一定要沉着冷静而不能轻举妄动，特别要清楚“私人住宅神圣不可侵犯”的道理，除发生极为特殊的情况外（如抢救因煤气中毒或其它突发生病的患者、发生刑事案件后公安人员赶到现场而需物业公司人员协助或配合等），物业公司工作人员需进入业主住宅时，必须征得业主或其家人同意，否则就有“私闯民宅”之嫌，轻则引起业主反感和投诉，重则可能引发不良的法律后果。
15、 今年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上，业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便，虽说水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可能不承担赔偿费。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）指出要按严密程序去操作：请列出操作程序。 要点：（1）召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位人员开凿寻找故障点；（2）故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定责任由施工单位负责；（3）由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自行安装，施工单位负责限期处理给水管维修；（4）管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。
16、 今年年初的一天早晨，某大厦一台正在运行中的电梯突然发生故障，将在大厦办公的某公司一员工困在空中，管理处领导马上赶到现场，按照事先制订的应急预案组织有关人员进行抢修。经过一个小时的紧急处置，电梯故障才得以排队当被困的这位公司员工走出电梯时，管理处领导当即迎上前去，毕恭毕敬地给他鞠了一个躬，诚恳地向他道歉和解释，不曾想他根本不予理睬，反过来还破口大骂（管理人员这时很容易失去冷静，不过后来的做法说明管理人员还是很好地控制了自己的心态）。并扬言要到新闻媒体投诉，拂袖而去，一直到下午返回大厦里的公司，请问：你该怎么处理？ 要点：有许多处理方法，关键是要消除业主的愤怒性情。
这位工作人员发现自己办公桌上放着一束美丽的鲜花，鲜花中还有管理处的一张歉意卡，卡上写道：“忘了昨天吧，你的笑容应当这样灿烂！”（语言诚挚而温馨，语气俏皮而又得体，搞物业管理不能一概都是“实话实说”，有时也需要追点流行、赶点新潮、加点浪漫）。他的同事看到后，多是赞赏声，他所有的怨气顿时烟消云散，并给管理处打去电话，希望谅解他走出电梯时的不冷静和和礼貌言行。
点评：面对面的语言交流，并非人们进行思想和情感沟通的惟一方式。一束鲜花、一张贺止甚至一个眼神、一个微笑，都可以成为我们与客户沟通的管道，它往往比喋喋不休的说来说去更具有思想张力和情感引力，运用其妙存乎一心，常常能够收到“尽在不言中，无声胜有声”的效果。 17、 业主拖欠水费时物业管理方能否停水？
家住英协大厦的黄某向福田区法院递交的民事诉状说，他从2002年4月开始与其他业主联系，准备成立业主委员会，被告英协房地产（深圳）有限公司百般阻挠，原告与其他业主先后到住宅、建设、工商等
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部门询问，得知被告没物业管理资格，属于非法经营，按照有关规定两个月不向业主公布账目，业主可停交管理费。因此，业主自发地在6月15日开会商议，暂停交纳管理费。由于水费是和管理费捆在一起的，自然影响了水费的交纳。原告的本意是借此促使被告改进服务质量，然而被告却于8月5日停了原告的水。请求法院判决被告的停水行为属于侵权，立即向原告恢复供水，赔偿原告精神损失和经济损失共计每天500元，计至供水之日止。
被告英协房地产（深圳）有限公司答辩说，该公司自从1994年业主入住以来，因各种因素而使销售情况一直不好，大厦有50%的空置，因而无法找到愿意接管的物业管理公司，发展商长期以来补贴经营。即使如此，部分业主以成立业主委员会为名拒交物业管理费，使本来就亏损经营的管理处更加雪上加霜。更严重的是，大厦会因为未交管理费而陷入全面瘫痪状态。管理处不得己才对欠费业主作出停水决定。经审理查明，因该大厦一直没有成立业主委员会，由被告代行大厦的物业管理工作。2002年6月起，原告等业主认为被告服务质量不好，拖物业管理费包括水费，双方产生矛盾。8月5日，被告关闭了原告家的水闸。9月1日，原告自行打开水闸，在庭审中，原告明确其诉讼请求每天500元包括精神损失499元和经济损失1元。请分析物业管理公司的行为是否合理。
要点：被告虽然不具有物业管理资格，但被告事实上对英协大厦进行了物业管理，应认定双方存在事实上的物业管理合同关系。原告购买了房屋，即享有正常使用房屋及其设施的权利，被告并非供水部门，其与业主之间是一种事实上的委托管理物业合同关系，双方的法律地位是平等的。被告如果认为原告等拖欠水费、管理费用，可通过平等协商、要求行政主管部门调解或通过诉讼程序等方式解决，无权以任何理由强行对原告采取停水措施，否则即构成侵权。被告在本案中强制对原告停水的行为侵害了原告正常使用财产的权利，应立即停止侵权行为。 18、 未成年人是否能当业主？
问：我想趁自己收入丰厚时，为孩子购置一套住房，但是不知道，产权证上是否可以写孩子的名字，如果可以写，不但可以省下一笔可观的过户费，还避免了许多麻烦，到底孩子能不能当业主作为产权人呢？ 要点：吴女士的小孩是可以独立购房，还是需吴女士代为购房，取决于吴女士的小孩的民事行为能力。依据有关规定，18周岁（含）以上且精神健康的自然人是完全民事待业能力人，以自己的劳动收为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事待业能力人可以独立进行民事行为；10周岁（含）以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，只可以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他的民事活动必须由他的法定代理人代理，或事前征得他的的代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。因此，如果吴女士的小孩已经是完全民事行为能力人，则可直接由小孩购房，因购房产生的一切法律权利义务均由小孩自己享有和承担。如果吴女士的小孩是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时都需吴女士代理。在订立《商品房买卖合同》时，吴女士需注意，在买卖人一栏和签字的地方写上小孩名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字，这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是吴女士的小孩，而不是吴女士自己。
19、 楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗耳恭听脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？
要点：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任，顾某应拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
20、 业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某 吊装巨型浴缸。
问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？
要点：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的
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原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条件的行为，应当劝阻制止。”
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定，长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
21、 张是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，张经常出差在外，前几天，张家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将张家的房门撬开，入内维修。张认为，管理处未经我同意便擅自将凶的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张是否有权要求物业管理公司赔偿损失？
要点：张提供的案情，符合紧急避险的情况，所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为，紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可，我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由。可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。本案中，家中漏水时，经出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害。管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会对您家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，这种财产损害应当由谁来赔偿呢？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国〉若干问题的意见（试行）》第156条解释为：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”本案中，经长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因此引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予您适当的补偿。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。
22、 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住房采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。问题：此情况下，物业公司有权停水、停电、停气吗？
要点：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。
案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。 开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。
但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。 开发商要求物业管理公司停水、停电、停气的方式使住户按时交款，是对住户合法先例权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。 23、 业主租户齐发难物业公司怎么办？
北京XX物业管理公司受某开发商委托为其管理一幢高级写字楼，某日，业主与一租户发生冲突，后来越闹越凶，租户停付租金及物业管理费用达一个月，业主一气之下，给XX物业管理公司正式传真，以委托人名义命令该公司切断对该租户办公室水、电、气、暖的供应，并要求XX物管公司打开该租户门锁，将里面所有物品搬出，并称一切后果由业主承担。租户得知消息后，并不示弱，也以书面传真形式告知XX物管公司，以物业使用人名义要求XX物管公司严格履行物业管理职能，加强保安服务，严防任何闲杂人员进入办公室，一旦出现有人强行非法进入租户办公室的情况，定向政法机关控告XX物管公司。XX物管公司左右为难，他们想自己是受业主委托的，业主的话就是指令，因此，准备按业主要求办，但又拿不准这样做是否妥当。
要点：这桩纠纷虽然发生在北京，但在全国各地不少地方存在类似情况，所以这桩纠纷有一定的代表意
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义。
该物业管理公司在纠纷中处在“夹板”中，如果不恰当地偏向任何一方，都有可能给自身招致不利后果，不仅会损害该公司商誉，甚至会深陷业主与租户的纠纷之中。
物业管理在我国发展较晚，加之立法滞后，所以至今国家没有法律对此作出规定，只有建设部一些法规及各地的地方法规对其有所涉及，但是这些法规几乎全部是有关于住宅小区，对于写字楼的物业管理而言，可以说几乎无法可依，就这要求从业人士在行事时不得不格外小心。
按照现有的相关法规，物业管理公司不论是受业主委托也好、受管理委员会委托也好，都不应成为他人的附属工具。物业管理公司是独立的企业法人，以提供物业管理经营服务为业务范围，与委托人之间是平等的民事主体关系。依据国家法规及相关契约开展物业管理服务，不可完全听命于他人。这样看来，无论业主与租户之间纠纷如何生成与演化，均与物业管理公司没有关系。只要租户交够一天的物业管理费用，就理应得到一天的物业管理服务。反之亦然。
本纠纷中，租户已停止交费，也望洋兴叹应再享受水、电、气、暖的供应及保安等物业管理服务。所以，该物业管理公司可以中断对租户的上述供应与服务。这并非是应业主的要求而为之，而是依据有关法规和物业管理公约等所为。但是无论如何，该物业管理公司决不能应业主要求把租户的门锁强行打开进入，如果说断水断电可以解释为欠缴管理费的结果，但强行入室，清除物品，这是业主提前终止房屋租赁合同的表现，只能由业主来行使，在业主与租衣之间矛盾没有协商解决或取得法律裁决依据前，该物业管理公司不能参与或协助业主的强行入室行为，否则，如果引起民事诉讼及刑事诉讼，无论业主如何声称对此事负责，相关后果及责任必由该物业管理公司部分或全部承担。
该物业管理公司书面通知租户，指出因其不交物业管理费用，已无法得到相关物业服务，包括保安。所以，业主某些行为的后果，应由租户自己应付与承担。要求租户与业主尽快协商或通过法律途径解决问题。只有这样，才可以在法律上有效减少双方当事人对该物管公司的误解，减少其责任。
24、 业主入住后，准备对房子进行装修，却受到物业公司“不予办理装修手续”的“待遇”，物业公司的理由是业主拖欠物业费一水电费。眼见因无法装修造成损失，业主状告物业公司要求赔偿。近日，法院作出判决，物业公司赔偿拒绝为业主办理装修手续而造成的损失。
1995年12月11日，徐女士与开发商北京裕京公司签订了《外销商品房售契约》，购买别墅一套，约定“徐女士同意其购置的房屋由开发商或开发商委托的管理公司代管”。同时，徐女士又与开发商签订了补充协议。1996年，徐女士又与开发商设立的物业管理部门签订了《别墅管理契约》。
2000年元月，裕京公司决定与美国一公司合资成立物业管理公司，同年7月物业公司成立，经营内容包括有对公司开发建成的别墅进行物业管理。2000年12月5日，徐女士与一家荷兰公司代表处签约将其购买的房屋出租，约定租期自2001年2月1日至2003年12月31日，每月租金3000美元。租约还约定徐女士应于2001年1月15日（后因故推迟至同年3月1日）对房屋进行装修，并确定了装修的内容。签约后，荷兰公司向徐女士交纳押金5973美元。2000年12月徐女士要求物业公司给予办理装修手续时，物业公司表示徐女士应先交清物业管理费和水电费后才能办理相关手续，徐女士同意交纳物业管理费，但水电费需核查清楚后再付。物业公司不同意，导致徐女士的房屋没有能按时装修，其与荷兰公司的《租约》于2001年3月1日解除，与装修公司签订的《装修工程合同》无法履行。为此，徐女士损失房屋租金每月3000美元、向代表处退还押金5973美元、向装修公司支付违约金1000元。徐女士还曾委托会计师事务所对水电费进行查帐，支付费用6000元。另外，2001年1月28日，徐女士的房屋室内因风机上水管跑水造成地毯、床垫、墙壁等被浸泡，经评估，价值为2.59万元。 物业公司：先补交欠费才能办证
徐女士起诉要求物业公司停止阻止其对自己的别墅进行装修，赔偿给其造成的各项经济损失人民币22.5万元。
物业公司辩称，我公司依约履行物业管理职责不存在妨碍问题，因徐女士不按时交纳物管费、水电纲等，我公司拒绝办理装修手续，是在情理之中。在业主办理装修手续时，要求业主补交物管费、水电费合理合法，而且只有在业主交纳了物管费的情况下，才提供服务。物业公司拒绝徐女士的诉讼请求，并反诉要求徐女士支付拖欠物业管理费用12万余元。 问：物业公司此举有理吗？该如何划分责任？
要点：徐女士与公司签订的《外销商品房预售契约》已经履行，徐女士取得了别墅的所有权。物业公司与徐女士之间是物业管理、服务与被服务的关系。物业公司无权阻止业主依法行使对该房屋的各种权利。物权具有绝对性，任何人非经物权人同意不得侵害。遇有他人侵害时，物权人有权要求排除妨碍，赔偿
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损失。物业公司反诉徐女士拖欠物业管理费及水电费的问题，在双方协商时，徐女士是同意交纳的，只是对水电费的数字和计价提出异议，该行为并无过错，且所交各项费用的标准、数额及如何计算，业主对此享有知情权，将此情况通知业主是每一个物业管理部门应尽的义务。物业公司在物业管理中拒绝履行义务，拒绝为徐女士办理装修手续，构成对徐女士行使房屋所有权的妨碍，徐女士要求排除妨碍的请求应当支持。跑水造成损失，因与物业公司管理维护不当有直接的因果关系，此损失，物业公司应承担主要责任；徐女士未能及时赶到现场致损失扩大亦有一定责任。解除装修合同的经济损失1000元和租约不能履行的损失3000美元，是阻挠装修所致，但考虑到徐女士欠交物业管理费也有过错，可以减轻物业公司的赔偿责任。水电费，因催款通知和收费通知相互矛盾，且实际勘验水电表读数和物业公司提供的水电表读数不符，该请求难以支持。徐女士给付物业公司物业管理费，物业公司不得阻止徐女士的装修，物业公司赔偿徐女士跑水、解除装修合同、解除租约造成的损失。审计费、评估费由物业公司负担。 25、 一天，某小区的一位老年业主在小区内的中庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：“小区内为什么要搞一个沙地？”原来他家的小孙子在沙池玩后，回家后身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心的话还会对眼睛造成伤害，老人认为这人沙池存在安全隐患。也许是下班了的缘故吧，这位管理员并没太在意，只是随口说：城市里的孩子接触泥沙的机会不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩子呀，其它物体也存在可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀，这位老先生针对“不能因为它存在可能的危险就取消”的话，来气了，你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领导??
问题：如果你是这位管理员，你该怎样处理该问题？
要点：找到开发商的技术人员，询问有关沙池的问题，沙池并不是孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功用。找到那位老先生，首先对自己的不当解释表示道歉，并详细向业主说明了事由，得到业主的理解。 我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷衍也事的态度，打发了事，要千方百计站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其分忧解难，这实际上最能反映出你的服务意识和服务态度。其次，在平时的工作中，管理人员要对小区相关设施的功用、物业管理的相关知识等信息尽可能了解得全面一些，搜集、储备一切能为业主提供方便的信息，回答业主的提问不能似是而非，要有根有据，以理服人。 26、 怎样签订物业管理委托合同？
要点：物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
（1） 双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为物业管理的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托书人）为物业管理公司。
（2） 管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。
（3） 管理内容。即具体管理事项。包括房屋的使用、维护、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使、维护、养护和管理，清洁卫生，车辆行驶及停泊，公共秩序，房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。 （4） 管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费，有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
（5） 双方的权利和义务。按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利有：①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。物业管理公公司司制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定的规章制度属于对小区管理服务的重大措施，必须经住宅小区（物业）管理委员会认可后，管理规章制度才能生效。②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务。③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。④有权制止违反规章制度的行为。⑤有权要求管理委员会协助管理。住宅小区（物业）管理委员会是房地产行政主管理部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益，管委会有义务协助物业管理公司落实各项管理工作。当小区管理中发生了重大事件，物业管理公司需要管委会协助解决时，物业管理公司可以将情况向管委会通报，并要求管委会出面解决，此时管委会应当予以支持和帮助。⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专业管理业务。物业管理包括多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此可以根据管理项目的需要，聘请专营公司来完成部分专项业务。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁
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公司来承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司的义务有： ①履行物业管理合同，依法经营。②接受管委会和住宅小区内居民的监督。③重大管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可。④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导，物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
（6） 合同期限。即该合同的起止日期。
（7） 违约责任。 双方都应切实履行合同中约定的义务。如果说双方中有任何一方违反合同中的约定，则应承担违约责任。
（8） 其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。 27、 物业公司是否有权收取装修管理费？
要点：我们分析这些问题，需要结合实际。首先，对于装修队伍的押金，还是应该收取的。实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等。
事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，如果在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等，给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安，没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说，这是一个比较好的监督、控制、补救的好办法。
麻烦的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不能在物业管理费中列支，而要额外单独收取。
这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准，毕竟法规存在着一定欠缺，由于物业管理公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求相应的对价。反之，如果并没有额外的服务，就不可巧立名目收费。
物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求物业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进行，也没有进行管理的必要。物业管理公司是为全体业主服务的，所以他们一般并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等。只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失，才需要物业管理公司进行管理。恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行装修的物业，对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。
况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司如果收取了装修管理费，如果装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？实践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们的押金，这是非常矛盾的，也很不合理。也有些物业管理公司称：装修时候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收钱，按照这样的理论，很难说服业主。
所以装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费，其实大多数的业主也都意识到，物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的，问题是，管理是不是不等于收钱，上述情形的出现，反映出很多物业管理公司还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各种强制性、武断的规定来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的。 28、 物业管理费的收费标准如何确定？
要点：国家有关的价格法规有（1）《中华人民共和国价格法》，1997年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第29次会议通过；（2）《价格违法行为行政处罚规定》，1999年7月10日国务院批准，1999年8月1日国家发展计划委员会发布。
各级政府有关物业管理收费的政策文件主要有：（1）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，国家计划委员会、建设部、计价费[1996]266号；（2）各地地方性政策，如重庆市执行的是《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》，重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局，渝价[1999]398号。
物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费，其中公共性服务收费标准需要申报审批，特约服务收费标准由物业管理公司与住（用）户协商议定。
公共性服务收费服务项目的内容主要包括：91）清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、
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治虫，保持绿化物生长良好；（3）治安管理。设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理工作；（4）共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准；（5）水电管理。对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行；（6）排污设施管理。清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。（7）道路维修管理。对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好；（8）房屋共用部位的日常养撤维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好；（9）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用；（10）根据需要增设的其他服务项目。 房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。
物业管理专项服务收费也叫特约服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。
29、 空置物业不交管理费吗？
要点：{《广东省物业管理条例》规定开发商未售出的空置物业应按不低于50%的标准交管理费，但不得由此加重小业主的负担，这可理解为不一定要全额交费，但不能低于标准的一半。对开发商自留物业（如自住、自用办公经营等）应全额交管理费}。而对开发商不售只租的物业，则应视其空置的物业是否已有出租和使用而判定，若一直未出租使用过，可套以上述优惠标准，若其空置的物业已出租使用过，因原租户退出、新租户未进而造成的空置，则应全额交足管理费，尤其是开发商原本打算自留的物业并曾经租赁，更应交足管理费。开发商未售出的空置物业应交纳多少管理费，以不加重小业主的负担为前提，小业主只需按物价部门的标准交纳管理费。
在楼盘交吉后一段时间内，还有一定的空置单位，要维持物业公司的运作，开发商必须投入管理资金，这实际上就是为空置物业代交管理费。在上海，业主应该支付空置房屋的管理费。
原因有以下几点：1、业主入伙后，发展商以将该物业的全部风险转移到小业主身上，因此物业公司将不可能再从发展商处得到该房屋的管理费，所以需要小业主来支付该笔费用；2、现在有好多业主购买商品房是为了保值、升值，这样的房屋基本上空着的，设想，如果全部业主都是为了上述原因而购买商品房，那物业公司的收入从何而来，该小区是否还需要物业管理。 30、 业主委员会就如何成立？
要点：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。
业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员会应由这些分散的业主推选。
第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 31、 请草拟一份业主公约（主要内容） 要点：主要内容
1、 对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定
（1）物业范围内的所有使用人对物业的公共部位、公共设施、公共环境的使用，要在国家和地方有关政策法规及《物业管理合同》规定范围内合理使用，并有自觉维护的责任；（2）不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，也不得随意接引、拆除和损坏市政公用设施；（3）禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；（4）不得在住宅区内随意停放车辆，未经批准，禁止载重车通行。
2、 房屋装饰：装修、改建的有关规定：（1）房屋装饰、装修必须报经物业管理公司批准；（2）装修时，不得擅自拆改房屋结构及其设施设备，不得改变房屋的外观；（3）房屋的装饰、装修不得损伤房屋
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的承重结构；（4）禁止违章私自搭建。
3、 对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定：（1）环境卫生规定和约定；（2）噪音的有关规定和约定；（3）交通管理的有关规定和约定；（4）对治安防范的有关规定和约定。
4、 有关处罚条款：（1）擅自拆改房屋结构及其设施设备影响房屋使用安全和正常使用或影响房屋整体外观的有关处罚规定；（2）私搭乱建违章的有关处罚规定；（3）侵占房屋共用部位和房屋的附属用地以及侵占物业管理范围内的道路的有关处罚规定；（4）噪声扰民、污染环境方面的有关处罚规定。 32、 赠送的阁楼要交物业费吗？
要点：物管费怎么交，目前还不明朗。物管费的收取将直接取决于房产证一标明的面积。如果产权证上的面积没有将赠送的面积算上，买房人很可能不用交纳这部分物业管理费。物业管理费的收取主要根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有将所面积进行专门的说明，那么在收取物物业管理费的时候将按照未送面积之前的面积计算。开发商在与买房人签订购房合同时候，应该将所送面积和买房面积同时注明，因为在后期物业管理当中，所送的面积一旦不能交纳物业管理费，将会对小区的物业管理工作带来很多麻烦。
在房产证没有办下来之前，物业管理公司目前的主要做法是先按全部面积收取，如果产权证办下来，注明是不把所送面积算做整个面积的话，物业管理公司将退给买房人多收面积的费用。 33、 租户欠交的管理费是否应由业主承担？
要点：物业管理是有偿的服务行业，谁使用物业谁就交管理费，当业主将物业转租给租户使用后，管理费应由租户承担。若租户欠交管理费，业主应该承担其费用。这是因为：当业主将自己名下物业出租给租户后，物业的所有权仍属业主，租户拥有的只是使用权，况且业主出租物业无须经过管理公司的同意，管理公司无法知道租赁的实际情况，也就无法对租户进行有效的控制。因而租户未能履行义务而欠交管理费时，业主必须承担连带责任代租户交管理费。
为了让租户明白管理费的义务，管理公司应提醒业主在与租户签订租赁合同时写明租用物业后必须承担支付管理费的义务这一条款。
为了防止租户溜之大吉管理费无着落，当租户办入住手续时，管理公司应要求业主出具承诺书，当出租户欠交管理费时，由业主本人支付欠交的管理费。
当然，若租户不是故意不交管理费，而是外出或因其他原因未按时交费，管理公司可积极与租户联系，要求租户设法尽快交费，对逾期交费的租户，除了收回应交管理费外，还可按规定加收1?的滞纳金，这种情况下，管理公司就不应急于向业主索交管理费。 34、 怎样做好制订物业管理方案的准备工作？
要点：（1）进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查。
拟管项目全面情况调查（包括项目的位置、面积、建筑情况、配套及交通状况、消防、保安、保洁、项目性质及特色、政府支持、开发商背景，周边环境等。
（2）组建制定方案的领导班子；（3）对方案制定人员进行必要的业务培训；（4）准备经费；（5）准备设备；（6）准备相关资料。
35、 请制定一份物业管理方案（项目自定，只要求定主要内容）
要点：项目管理的整体设想与策划；管理模式；公司人力资源管理；规章制度建设；经营管理指标；社区文化建设与社会服务；财务管理及经费收入测算；日常管理；物业维修养护计划和实施。 36、 请起草一份业主公约（项目自定，只写主要内容） 要点：略
37、 请比较“经营物业管理”与“管理物业管理”理念及操作上的区别。
要点：经营与管理概念上的区别；经营与管理理念上的区别；经营与管理操作上的区别。 38、 怎样考评物业管理的综合经营服务？
要点：考评社会效益；考评环境效益；考评经济效益。 39、 请谈谈物业管理企业如何做出品牌？
要点：1、物业管理企业要建立现代企业制度。要按照：产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的要求；2、加强企业内部管理。主要抓好以下几点：第一，改革用人制度；第二，首先是因事设岗；第三，改革收入分配制度。3、培养高素质的职业化物业管理队伍；4、提高物业管理的服务质量：（1）坚持以人为本的原则，提高现有常规服务项目的服务质量；（2）拓宽服务领域，努力提高各种个性服务。 40、 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理，业主入住后对该公司不满意，结果，业主委员会经研
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究讨论，决定解聘该公司。但该公司表示：其与开发商订有委托管理合同，如业主解聘本公司，则须承担违约责任。对此，请结合所学物业管理法律知识，谈谈你的看法。 要点：业主委员会有权解聘开发商聘请的物业管理公司。其理由是：
（1） 根据《物业管理条例》的规定，开发商负责物业竣工后综合验收前的物业管理，依法享有签订前期物业管理委托合同的权利，但该委托权是法定的附期限的权利，签订的物业管理委托合同也应是附终止期限的合同，当物业通过综合验收后，开发商按照《预售契约》的约定交付物业后，丧失法定委托权，签订的物业管理委托合同，亦自动终止。
（2） 如果开发商与物业管理公司之间的前期物业管理合同未按照上述规定签订，因违反法律法规规定而导致的部分无效的责任，将视具体情况决定由合同一方或双方承担。
（3） 业主因对物业的所有权而拥有物业管理权，并由业主大会选举产生的业主委员会代为行使，业主委员会依法成立后即可行使物业管理权，包括选聘物业管理公司。
41、 某物业管理公司工程处在小区内维修地下管道，开挖了一条1米深的大沟。施工人员在开挖处的路段上树立了一个“行人及车辆禁止通行”的小木牌。一日傍晚，风雨交加，小木牌被风吹倒，并被雨水冲走，雨后又起大雾。晚10左右，住户林某带其儿子路过此处，掉入沟中摔伤，经医院检查，林某左臂骨折，其子头部受伤。两人医疗费共计7500元，林某因住院请假3个月，损失奖金等1500元。林某出院后，要求物业管理公司承担赔偿责任。公司则认为林某父子受伤，不是由他们的过错而造成的，而是因大风吹倒警示牌、大雾使林某父子看不清路造成的，所以拒绝承担赔偿责任。为此，林某起诉到人民法院。
问：你如何解释本次事件？
要点：本次事件应由物业管理公司承担全部民事责任。
（1） 物业管理公司在小区内维修地下设施，属于特殊危险性作业，根据《民法通则》规定，必须设置明显标志和采取安全措施。显然标志的作用在于防止损害发生，并非免责的条件。
（2） 此类特殊危险性作业，根据《民法通则》规定，属于特殊侵权民事责任，即无过错责任，这种责任承担原则并不以侵权者或造成损害的一方有过错为构成条件，也就是损害一旦发生，侵权者或造成损害的一方必须承担民事责任。
（3） 本案中物业管理公司虽然设立标志但标志是否明显或足以防止损害发生，或者采取相应的安全措施，答案显然是否定的，因此其必须承担责任。
42、 某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某，称要发行住房时将客厅一角加建了一厕所，由此对其生活带来了不良影响（张家在客厅时常闻李家冲厕水声）要求物业管理公司进行处理。 问：物业公司应如何解释或者处理？理由是什么？
要点：物业管理公司应告知住户，此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决，如协商不成住户可向法院提起诉讼。（假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案）。其理由为：
a) 在物业管理委托合同无特别规定的情况下，物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批，只应对报修的业主尽告知义务，要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。
b) 业主装修属于对自己所有财产的处分，在不影响其他使用人的情况下是合法的，但是本案中，楼上业主改变楼宇使用结构，给楼下业主造成损害。
c) 根据《民法通则》规定，楼上楼下属于相邻关系，楼下业主是否起诉则以造成损害的严重程度而定
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