迎合市场需求、满足主力消费人群的需求特点，清晰的定位是该项目取得成功的关键。
▲ 经营模式
该项目只出租，租金为$36元/月/平米至$40月/平米，由专业的商业公司经营。
3、昆泰商城
▲ 基本情况
昆泰商城总共5层，地上4层，地下1层。其中2000平米的数码森林，以经营IT、数码产品为主，为摊位式商铺。其余部分为餐饮、超市、服装商铺等。
▲ 业态分布
地下一层为旺市百利超市，面积在1500平米左右。
一层临街有星巴克咖啡、必胜客等餐饮品牌店；一层室内部分为800平米的摊位式商铺，二层位1500平米，经营服装、饰品、珠宝、图书、钟表等产品，档次较低。
三层油韩式烧烤、冷饮店、陶然居等餐饮店和网吧、演艺中心等。 四层为1000平米左右的数码广场和电子产品市场，也是摊位式的商铺。
▲ 主题和定位
该项目规模较小，总面积在5000平米左右，业态凌乱，基本没有定位。经营较好的有超市、品牌餐饮、数码森林，其他由于档次和定位和该区域脱节，所以经营一般。
⑷ 蓝筹名座
▲ 基本情况
两层临街商铺，一层全部销售完毕，二层还有剩余的1200平米的商铺，单价16000元。为独立店面式商铺，通过走廊连接起来。面积在30-50平米左右。
一层现临街商铺经营咖啡店、干洗店、飞机售票、超市等小商业。二层，我们4月中旬去的时候有十几家服装店，档次很低，经营萧条，6月初再去二楼的商业全部歇业，可见其经营情况很差。
▲ 关于该项目的思考
由于该项目和本项目有一定相似的地方，所以该项目引了我们的诸多思考。距离朝外大街不足500米，位置相当好，商业也是最具增值潜力的住宅底商形式，应该说有很高的投资和经营价值。但是该项目二层由于产品设计有缺陷，入口设计在小区内部，楼梯窄小隐蔽，顾客一般不会上二楼。同时，在经营的管理方面，完全由场自身确定产品的档次和目标客群，一些个体户租赁过来之后经营与本区域消费客群不对等的商品，造成这里的底商给客户很差的印象。根据我们前面的分析，该区域消费能力极强，对品牌关注度很高，低档次的产品适合社区型商圈，但超外是市级商圈。从定位上，该项目和周边大商圈的环境完全背离。事实上，该项目由于完全采取销售的模式，对业态没有任何的限制，是造成这一现象的原因。
⑸ 佳汇中心
▲ 基本情况
位于朝外新中街，为写字楼底商，共三层（地下一层，地上两层），单层面积2000平米左右。每套面积从350平米到600平米。全框架结构，可以根据需要改变面积大小。裙楼部分已经卖出做酒楼，其余部分销售状况很差，只卖出一两套。
一层层高：4.2米至3.2米 二层层高：2.6米至3.3米 地下层高：3.5米 一层单价：26000元/平米 二层单价：13000元平/平米 地下单价：10000元/平米
▲ 主题和定位
该项目商业完全采用销售的操盘模式，由于二层以上是商住公寓，商业有一些限制，不能做餐饮和娱乐行业。销售的最小面积为350平米，层与层价格差别较大，市场反应了冷淡。 基本没有定位和主题，完全依靠市场自身的力量来确定该项目的未来经营。
⑹ 蓝岛大厦
▲ 基本情况
北京蓝岛大厦位于朝阳区朝外大街，毗邻使馆区和CBD中央商务区，门前有16条公交车经过，交通十分便利。蓝岛大厦开业于1993年1月18日，是北京市大型零售企业之一。
蓝岛大厦分东、西两区，营业面积2.4万平方米，汇集了十万余个花色品种的商品。东区负一层至六层经营食品、日用品、化妆品、钟表首饰、药品、男士服装、女士时装、音像器材、体育用品、文化办公用品、电脑及配件、图书、床上用品，并设有洗衣、美容、摄影、电视购物等服务项目；西区一层至四层经营鞋帽皮件、针纺织品、女士休闲服饰、家用电器、家居用品
▲ 主题和定位
该项目是朝外仅有的两家定位于综合百货零售业态的商业企业之一，以经营服装、音像、家居为主题。目标人群定位在区域内周边固定人群和日常消费人群，与丰联广场的定位有一定的差异。产品品牌深度和购物环境比之丰联有一定的差距，在产品细节、管理、人流的设计、走廊等方面显得与朝外商业繁荣景象有些不合时宜。新建的东区，较之西区有所提高，但购物环境仍然有待提高。
⑺ 老番街
▲ 基本情况
老番街服装批发市场（原雅宝路市场），位于朝外神路街，住宅底商共两层。总面积，8600平米，以经营西式餐饮、杂货、食品、保键品、宠物用品和休闲运动类产品。主要面向在该区域活动的外国人。
摊位式商铺，每个摊位面积在6-15平米左右，1.3米宽的网状走廊将所有的摊位连接起来。租金大约为20元/平米·天。前期一半销售，一半租赁。当时市场价格为25000元/平米。由于项目定位准确、经营的商品符合目标客户的需求，所以整个市场经营状况良好，吸引了大量的外籍人士（目标客户）来此消费。
▲ 主题和定位
该项目在进入市场前期就对项目进行了专业的市场定位，由于所在的朝外商圈距离雅宝路较近，同时其所属的怡景苑小区内有100多户外籍人士居住，所以该项目定位于以经营西方人喜欢的服装、食品、杂货、生活用品等具有异国风情的商业街，并取得了巨大的市场反响。起初，决定一半销售，另一半租赁经营，从而引导整个市场的经营方向，使不偏离前期对项目所做得定位。尽管，市场销售火爆，但开发商不为所动依然坚持租赁一半、销售一半的操盘模式，将该项目做成朝外知名度较高的面向外籍人士的小商品市场。市场经营户90%以上为江浙一带的商人，产品档次并不为普通消费者接受，但是人染得到了外国人的青睐，人气旺盛。
第六章 区域商业市场饱和点及空白点分析
一、区域商业空白点分析
1、知名快餐连锁店肯德基和麦当劳在该区域分别有两家以上的分店，星巴克也有两家。这些国际知名的连锁企业在选址时经过了慎重、严密的市场研究和调查之后，才决定进入。由此，可见朝外商业繁华程度。在餐饮方面，该区域有吉野家、好伦哥、韩国烧烤等一些非主流的店面。在北京有影响力的餐饮企业比如金山城、顺风、东海明珠等客量较大的品牌在该区域都没有开分店，所以在餐饮方面尤其是大餐饮方面仍有一定市场潜力。
2、本区域文化氛围浓厚，但是经营文化用品的商业店面相当少，一个好的专业市场比大而全的商场经营风险小得多，而且便于推广和管理。老番街就是最有代表性的例子。
3、符合年轻人口味的时尚品牌，在该区域并没有形成气候，如果能有一家定位在14岁至25岁的上万平米大商场，职业味道稍微少一点，青春靓丽形象突出一些，在朝外这样的氛围中，市场前景相当好。
二、区域商业饱和点分析
1、由于优越的地理位置，高昂的租金，所以该区域不适宜经营大规模的仓储式超市，但是面向高端客户的VIP超市在该区域有一定的市场。
2、不知名的品牌店在该区域经营有一定的风险，除非像老番街那样定位在外籍人士这样独特的消费人群。蓝筹名座二层糟糕的经营状况说明了这一点。
3、由于该区域人口流动性强、消费层次较高，所以药店、手机专业市场等面向社区的商业会有一定的市场难度。
4、由于雅宝路拆迁、秀水街规划等因素，使相当一批在上述区域经营的经营户转移到朝外经营，造成该区域出现了一定的消费层次下降的现象。高端消费人群逐渐从该区域流失。所以，定位较高的商业在该区域面临一定的压力。
