评估师如何理解市场及市场价值(2)

　　1、有关资产质量的信息是不完全的，买者只掌握有限的质量信息；
　　2、有关资产价格的信息是不完全的，买者只掌握有限的价格信息；
　　3、一部分买者掌握较全面的信息，另一部分买者只掌握有限的信息。
　　产生价格和质量方面信息不完全性的原因主要来自以下几个方面：
　　1、信息在公开时存在着不充分性。
　　2、信息的可靠性有问题。这主要表现在两个方面：一是信息的虚假性；二是信息的过时性。
　　3、信息收集的成本效益问题。
　　4、买者在接受信息时存在选择性和记忆上的限制性……
　　5、买者在处理加工信息时受到能力和加工方法方面的限制。
　　在只有有限信息的市场上，供给者有减少购买者信息的愿望，在这种情况下，完全竞争市场的条件将大打折扣。
　　在不完全竞争市场上，资产的供给者对资产的价格和质量方面信息的掌握程度要多于购买者，买卖双方之间的信息不对称，会导致资产价值和价格的不符，尤其是当所销售的资产特别依赖于信息时，或者资产本身就是一种信息含量很大的资产时，那么资产的价值与价格之间的这种不符合性就会增大。
　　一般说来，具有同等功能的资产在质量上的差别，往往成为市场价格离散的基础和主导因素。可以推测，资产质量差别的离散程度与相应的市场价格离散程度将呈正相关。
　　四、市场价格与市场价值的区别
　　在执业过程中，评估师最熟悉的技术术语莫过于“市场价格”与“市场价值”。虽然两者有许多相似之处，但亦存在较大区别。市场价值是一种公平的市场价格，市场价格的范围比市场价值要宽泛，而且，由于并不是所有的市场价格都是公平的，因此，只有满足市场价值定义的市场价格才能代表市场价值。
　　事实上，市场价格也不是一定要等于评估师所估的市场价值，评估师所得出的只是“可能的”成交价格。也就是说，评估师所得出的市场价值并不一定就是资产的成交价格或交易价格，而是资产在特定的条件下交易，可能形成的交易价格。不同的交易条件决定了不同的市场价格，这也就是为什么会有不同的评估结论的理由。另外，市场价值并不等于卖方转让资产的实际所得，也不等于买方购买资产的实际支出，因为还有交易成本（有关交易税费和中介费用）。
　　虽然评估市场价值的方法有多种，但是评估方法的选择并不是随意的，而是要根据数据的可获得程度以及市场或资产本身相关的条件决定的。但是只要是以市场数据为基础，采用任何评估方法得出的评估结果也一定是市场价值。现以市场比较法为例说明评估的技术思路（见图1）。
　　1、可比较市场交易数据的市场价格调整为市场交易数据的市场价值，这种调整实际上是一种市场环境或市场交易条件的调整；
　　2、将可比较市场交易数据的市场价值调整为委估资产的市场价值，这种调整是对市场参照物与委估资产自身的状况、性能等的调整，与市场环境无关；
　　3、委估资产的市场价值调整为委估资产的市场价格；
　　4、将可比较市场交易数据的市场价格调整为委估资产的市场价格。
　　在上述的评估流程中，评估师的工作只是进行第一步及第二步调整，即通过对市场数据的评估分析得出委估资产的市场价值。第三步调整则是客户的工作，因为资产评估的作用是为客户的特殊评估目的而提供作价依据。在得到评估师的评估结论后，客户还需根据委估资产的客观市场条件确定其市场价格。
　　另外，按照市场价值的要求，评估师的评估结果应反映资产的市场价值。但是，评估师在评估计算过程中如果并未实施第一步调整，而只进行了第二步调整，即未对市场数据的市场价格与市场价值的市场环境差异进行调整，而只是调整了市场参照物与委估资产自身的状况、性能上的差异，则评估结果实质上所反映的并不是市场价值，而只是市场价格。这正如上图中第四步调整过程所示。