投资性房地产财务风险度量分析(2)

　　（一）经济指标描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，笔者认为空置率是最优的量化指标，原因如下：
　　首先，“空置”是财务风险的直接体现。空置本身就意味着投资性房地产经营不善，是财务风险的首要导火索。
　　其次，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是房地产市场状态的指示器。
　　再次，空置率是一综合的指标，其高低会影响价格/租金的变化，对价格/租金产生调节作用。
　　最后，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。
　　（二）财务指标现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
　　1.投资性房地产现金流量分析从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量。投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）；投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
　　首先，初始投资=购买（建造）价格-债权人投入+其他购置成本。
　　其次，税后现金净流量。税后现金净流量是物业持有者在投资持有期间每年的现金流入量在抵减经营付现成本、债务支付和所得税后的余额。
　　最后，税后处置（销售）收入=销售价格-销售费用-未偿还债务余额-应纳税额。
　　2.NPV决策与期权净现值NPV是用来评价长期投资项目可行性的传统财务指标。NPV决策的基本思路是：将投资方案的现金流出量和项目完成后每年的现金流入量进行对比，确定现金净流量（投资收益），据此评价方案的可行性，或可对多个方案进行比较，为最终的投资决策提供依据。若只有一个备选方案，NPV为正时，可对其进行投资，反之则放弃该项目；若有多个备选方案，且方案之间是互相排斥的，则选择NPV是正值中的最大者。在做出投资决策之前，投资者可使用净现值（NPV）法对投资项目的财务风险做出预测。当净现值为正数时，偿还本息后项目仍有剩余的收益，风险较小；当净现值为负数时，项目的收益不足以偿还本息，风险较大。
　　3.财务预警指标测度系统财务预警指标测度系统的实施步骤为：设计监测指标——测算监测指标的预警临界值——设置警限和警度——测度监测指标的实际值——比较实际值与临界值，根据预设的警限，预报警度。
　　（1）设计监测指标投资性房地产财务风险包括经营风险和筹资风险。相应地，预警指标也分为经营预警指标和筹资预警指标。
　　平均净资产=（年初净资产+年末净资产）/2
　　（2）设计预警临界值预警临界值是通过对财务数据的剥离和计算而得到的判断有无警情出现的财务数据。房地产的地域性及对国家宏观政策的敏感性，决定了其预警临界值的设计是财务预警指标测度系统的一大难点。笔者通过先设计各子项、母项指标的预警临界值，再分别代入各监测指标的计算公式，从而求出各监测指标的预警临界值。各监测预警指标中的子项、母项预警临界值的计算公式如下：
　　营业净收入的预警临界值=前三年平均还本付息额+前三年平均所得税额
　　实际租金收入的预警临界值=（同期银行贷款年利率+1%）×房地产年均价值的预警临界值
　　房地产年均价值的预警临界值=负债的预警临界值+平均净资产的预警临界值
　　应收账款的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的应收账款平均值
　　平均净资产的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的净资产的平均值
　　债务总额（负债）的预警临界值=营业净收入的预警临界值/同期银行贷款年利率