利率、汇率调整对房地产价格的影响(4)

　表2是利率､汇率对房屋销售价格的共同影响的实证分析结果,其解释变量分别为过去房地产价格实际增长率g､滞后4期的利率I(-4)､汇率E､滞后2期的房屋销售价格指数P(-2)､城镇居民可支配收入Y｡模型a和模型b是对2001年9月-2005年3月期间数据进行回归｡模型a的回归结果表明,可支配收入变量的系数值非常小,且该变量的t统计量小于临界值,进一步说明可支配收入对房屋销售价格的影响力弱｡在模型b中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升96.1639个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,房屋销售价格将下降5.1351个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降3.2728个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.8601个百分点｡
　　
　　模型c和模型d是对2001年9月-2005年12月期间数据进行回归｡模型c的回归结果同样表明,可支配收入对房屋销售价格指数变化的影响力弱｡在模型d中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下:过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升90.2640个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,房屋销售价格将下降5.8031个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降4.2257个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.7999个百分点｡
　　上述各模型回归结果进一步揭示了,近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响,其中对未来价格继续上涨的预期､利率､汇率都是决定当前我国价格走势的主要变量,其中利率､汇率对房地产价格有较大影响,在2001年9月-2005年12月期间这种影响更显著,说明金融管制放松将对房地产价格产生持续影响｡下面,将本文所讨论的利率､汇率与房地产价格的理论与实证关系做一比较,如表3所示｡
　　
　　
　　五､结论及进一步解释
　　
　　房地产业具有第二金融的“美称”,在强有力的金融支持下才能健康发展,尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显｡我国房地产业发展所需资金大部分是从银行取得的,从理论上看利率､汇率对房地产业的影响应该非常大,它们之间呈负相关关系｡
　　对我国12城市的实证研究结果显示,房地产价格指数与利率呈负相关关系,利率不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号,即国家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业降温｡无疑利率的提高将大幅增加企业和购房者的成本,因此在该信号的指引下,房地产需求下降,开发商提高市场供给的积极性也下降,使得房地产市场逐步走向正轨｡2005年下半年以来,我国房地产价格涨幅回落,就与利率不断调整有直接关系｡但回归结果显示,利率滞后4期对房地产价格有显著影响,说明我国利率传导机制不健全,金融体系还不完善｡
　　在房地产与汇率关系的实证分析中,可以看出两者具有相同的变化趋势,与理论不相符,这与我国汇率制度的不成熟有直接关系｡从经济理论层面上看,在健全的汇率制度下如果本国汇率下降,即出现升值时,进口会大幅增加,本国货币供给将上升,导致市场利率下降｡当国外商品大量进入国内市场后,将以比原来更高的价格出售,有可能引起进口量的进一步增加,并使国内商品市场价格出现普遍上涨,其中,房地产价格也将有较大涨幅｡然而,当前我国为规避风险没有开放资本账户,实行盯住美元的固定汇率制度,使得汇率对产品市场､货币市场和国际收支的调节作用难以发挥,汇率变化对我国银行贷款利率的影响非常有限,导致房地产价格与汇率的理论关系和现实关系出现偏差,这也进一步印证了改革我国汇率制度是一项重要的课题,否则将难以对经济政策的效果做出正确的判断｡