影响我区房地产发展的制约因素和对策(2)

（一）超前规划，加强宣传，提高人们的购房预期。做好前期规划工作。坚持政府主导与市场运作相结合的原则，在继续搞好沿街商住楼开发的同时，应把规模小区开发摆上议事日程，选择较大的区域，确定其建设规模，争取每年开发一个小区，如金色花园小区、月河园小区等。对近期要开发的纳入建设规划，做出具体的进度安排。土地供应前，提前公布土地供应的计划，包括建设规模、供应量、区位、方式、用途等，对住宅小区提出套型面积、标准、开竣工时间、配套设施、容积率等控制性要求。新建小区要突出规模开发和精品原则，进行高起点规划设计、高质量建设、高标准配套、高水平物业管理。加强宣传工作。对拟开发小区和建成的住宅利用效果图、举办房交会等形式进行宣传，通过宣传提高人们购买预期和开发商的投资信心。要抓住当前全国控制房地产投资规模的时机，大力开展招商引资和项目融资，借助外力求发展，重点引进实力强、口碑好的开发企业来参与我区房地产开发。
（二）搞好土地储备，垄断一级市场，提高经营城市的实力。近几年，政府虽已拍卖土地成交价格2880万元，但土地出让金大部分返给了原划拨单位，因为没有自有资金，区土地储备中心无能力储备土地，制约了房地产市场发展。对此，土地储备中心要研究如何从银行取得贷款或动员开发商在自愿前提下先行垫资，使其具有储备土地的实力。国土部门对列入年度计划或近期要开发的建设用地，有计划地收回或收购，依法实施拆迁后的净地进入土地储备库，再招拍挂出让。这样一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以随时为开发商供地，改变土地储备库无地储备的尴尬局面，真正垄断土地一级市场，提高经营城市的实力。
（三）规范市场，堵住漏洞，形成平等竞争的局面。任何一种产业没有一个公平的竞争环境是发展不起来的。调查中发现，有相当一部分城区居民私自到城郊农村置地买房，有个别单位利用划拨土地私自开发房地产，还有的单位和居民不按规划私自乱搭乱建。这样开发出来的房子土地成本低或无成本，且不缴纳各种税费，因而售价也低。如果不堵住这个“漏洞”，人们群起而效仿之，那么房地产市场秩序将混乱，严重冲击房地产市场的健康发展，规矩房产商开发出来的商品房在价格上无法与之竞争。据反映，本地有的开发商欲垄断房地产市场，在竞拍过程中，威胁其他投标人员，甚至殴打外地开发商，以致外地开发商不敢问津我区房地产市场。相关职能部门应切实履行自己的职责，增强干事创业的责任感，大力开展我区房地产市场清理整顿活动，对私自处置土地、擅自开发房产、欺行霸市的行为要严厉处罚，以敬效尤。并研究制定出长效治理措施，规范房地产开发市场，真正形成我区房地产市场公平竞争、健康发展的局面。
（四）创造宽松环境，聚集城市人口，加快城市化进程。我区属于欠发达地区，财政供养人口月工资在1千元左右，企业工人月工资平均不到1千元，决定了人们的购买水平和承受能力不高。一方面住宅开发要以中低价位普通商品房和经济适用房为主，价格一般在8－12万元之间。对能够减免的税费尽可能减免，降低开发商供房成本，保持住我区在售房价格上的优势。另一方面政府应创造环境，推动住房消费，提高人们的购房能力。继续加大职工住房贷款力度，区住房公积金管理中心在这方面做得较好，目前，共归集住房公积金3000万元，为住房贷款1000余万元，仅今年贷款840万元，全市同期为1900万元，为提高人们购房能力发挥了积极作用。今后应提高住房公积金的标准和收缴力度，为进一步加大住房贷款力度提供条件。区农村信用社提供住房贷款2000多万元，但其利息高达9厘，用于住房消费负担较重，农信社准备积极创造条件，开办住房按揭贷款。积极探讨用土地置换的方法，将城区边缘的村庄整体迁移到城区，大规模增加城市人口数量，聚集城市人气，加快城市化进程。