租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。
出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。
如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
六、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理?
房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。
简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
篇7：仲裁协议无效的情形
仲裁协议无效的情形
仲裁协议无效的情形有那些?什么请看下面会无效?根据《仲裁法》第17条规定，结合其他有关司法解释，仲裁协议无效的情形可以归纳为：
1.约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的;
2.无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;
3.一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。
4.以口头方式订立的仲裁协议无效。
5.仲裁协议对仲裁事项没有约定或约定不明确，或者仲裁协议对仲裁委员会没有约定或者约定不明确，当事人对此又达不成补充协议的，仲裁协议无效。
6.无法实现的仲裁协议。
有的仲裁协议规定，争议发生后，提交中国仲裁机构依照美国仲裁协会的仲裁规则进行仲裁，这种协议是无效的。
7.选择的仲裁机构不存在的，仲裁协议无效。
8.仲裁终局性不确定的仲裁协议。
有的仲裁协议规定，合同执行过程中出现的问题双方应协商解决，协商不成，可提交某仲裁机构仲裁，如对仲裁裁决不服的，可向人民法院起诉，这种协议因违背了仲裁终局性原则而无效。
司法实践中仲裁协议被认定无效的各种情形
近期，本人至国家法官学院参加最高院民四庭组织的为期一周的涉外仲裁司法审查培训班，现将本人在此期间的部分所学和理解进行整理，以与各位同仁分享。
所谓仲裁协议，是指双方当事人自愿将他们之间已经发生或者可能发生的争议提交仲裁解决的协议。
从性质上看，仲裁协议是一种合同，它必须建立在双方当事人自愿、平等和协商一致的基础上。
形式上，仲裁协议是一种书面协议。
内容上，仲裁协议是当事人约定将争议提交仲裁解决的协议，争议可以是已经发生的，也可以是将来可能发生的。
我国只承认书面仲裁协议的法律效力，以口头方式订立的仲裁协议不受法律保护。
仲裁协议对当事人的法律效力表现为：约束双方当事人对纠纷解决方式的选择权，发生纠纷后，当事人只能通过向仲裁协议中所确定的仲裁机构申请仲裁的方式解决该纠纷。
有效的仲裁协议可以排除法院对订立于仲裁协议中的争议事项的司法管辖权，这是仲裁协议法律效力的重要体现，也是各国仲裁普遍适用的准则。
当事人关于仲裁事项的约定可以通过书面的仲裁协议或者合同中独立的仲裁条款加以表现，后者在合同中所具有的独立性体现在仲裁条款无论合同是否成立生效，均不影响仲裁条款作为解决因合同履行过程中产生纷争的解决机制(当然，这也事关当事人在该条款中对于仲裁范围事项的约定)。
但在司法实践中，经常会出现因仲裁协议(条款)的约定存在瑕疵或疏漏而导致仲裁协议效被认定为无效的情形。
下文中，本人将通过对一些真实案例逐一进行解析的方式就仲裁协议(条款)被认定为无效的情形进行解读。
1、约定或裁或审
案例1：“本合同发生纠纷，甲乙双方协商解决。若协商未决，任何一方均可向仲裁机构申请调解或仲裁，也可向法院起诉。”
案例2：浙江一顺进出口有限公司v.毛里塔尼亚人国际货物买卖合同纠纷案，当事人在合同中约定，争议协商解决不成，双方均可以向中国国际贸易促进委员会对外贸易仲裁委员会提交仲裁，也可以向浙江一顺进出口有限公司所在地法院直接起诉。
【解析】我国仲裁法司法解释第7条规定：当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。
但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。
据此，案例1、2中均因在仲裁协议(条款)中既约定仲裁，又约定诉讼，且不具备法律但书所对应的情形，故该或裁或审的约定依法无效，对仲裁双方均不具有约束力。
2、未约定仲裁机构
案例3：“本协议未尽事宜双方应友好协商解决。解决不下提请有关部门仲裁。”
案例4：当事人在合同中约定“争议将提交仲裁庭仲裁。
仲裁庭由两名仲裁员组成，一名中国籍的由买方指定，另一名泰国籍的由卖方指定，首席仲裁院由双方协商一致任命。
仲裁地点经协商后一致确定”。
【解析】根据《仲裁法》第4条、第16条第一款以及仲裁法司法解释第1条的规定，仲裁协议(条款)需具备书面的形式要件。
《仲裁法》第16条第二款对仲裁协议的实质要件亦进行了明确，即仲裁协议应当具有请求仲裁的意思表示、仲裁事项、选定的仲裁委员会等三项内容。
案例3、4中所涉及的仲裁协议(条款)虽然符合我国法律规定的形式要件，但均未确定具体、特定的仲裁机构(案例4中的仲裁协议虽然有提交仲裁的意思表示和仲裁庭的选择和组成的约定，但仲裁机构未能选定)，除非当事人就仲裁选定的机构能够形成补充协议，否则上述两个案例中的仲裁条款都归于无效，对仲裁协议双方当事人不具有法律约束力。
3、约定的仲裁机构不明确
案例5：“凡是因为执行合约或与合约有关事项所发生的争执，双方应协商解决。
如协商不能解决时，应提交由中国涉外合同的仲裁机构评判之。
仲裁决定是终局的，对双方都有约束力。”
案例6：“凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议双方应通过友好协商解决，如果协商不能解决，可以在中国的仲裁机构进行仲裁，也可以在其他仲裁机构仲裁。”
案例7：“本合同在执行过程中如有争议，应由双方协商解决，协商无效时按照中国的法律由中国仲裁机构仲裁。”
【解析】上述三个案例当事人虽在书面在仲裁协议(条款)中体现了明确的仲裁意思表示并确定了仲裁事项，但在仲裁机构(注意：我过只认可机构仲裁，不认可临时仲裁)的选定上却没有明确，不符合《仲裁法》第16条第二款对仲裁协议的实质要件的规定，导致仲裁协议(条款)本身因此无法执行。
除非当事人就仲裁机构的选定达成补充协议，否则上述三案例所涉及的仲裁协议(条款)均应被依法认定为无效。
4、约定的仲裁机构不存在
案例8：当事人在仲裁条款中约定的仲裁机构为“中华人民共和国经贸部仲裁委员会”。
案例9：当事人在合同中约定“本合同履行时发生争议应友好协商解决，或依照中华人民共和国有关法律、规章提交南京国际贸易仲裁委员会仲裁” 。
【解析】案例8、9中仲裁协议当事人所选定的仲裁机构均不存在，应当视为没有约定仲裁机构，不符合《仲裁法》第16条第二款对仲裁协议的实质要件的规定亦导致仲裁协议(条款)无法执行，该类约定应当认定为无效，不具有仲裁协议条款的法律约束力。
但仲裁机构名称表述不准确的情形须与仲裁机构不存在严加区别。
案例10：当事人在合同中约定，“仲裁：凡因本合同引起的或与本合同引起的有关争议，均应提交中国国际贸易促进会仲裁委员会按照该委员会颁布的仲裁程序暂行条例进行仲裁，仲裁地点在北京。”
案例11：当事人在合同中约定“双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会北京分会仲裁”。
【解析】我国仲裁法司法解释第3条规定：仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。
案例10和11有所区别，个人认为案例10中对协议选定的仲裁机构的表述内容与“中国国际经济贸易仲裁委员会(China International Economic & Trade Abitration Commission，简称CIETAC)”和中国海事仲裁委员会(China Maritime Arbitration Commission，简称CMAC)的原有名称“中国国际贸易促进委员会海事仲裁委员会”均有所趋同，其表述的不准确足以影响对特定具体的仲裁机构的确定和判断，该约定应当认定为无效。
而案例11中，因中国国际经济贸易仲裁委员会在上海和深圳设立的分支机构在各自独立前均以上海分会和华南分会的名称对外开展业务，而在北京的机构却并不以北京分会的名称示外，故对于“中国国际经济贸易仲裁委员会北京分会”的文字即应当对应中国国际经济贸易仲裁委员会CIETAC)，该案中涉及的约定内容属于名称不够准确，但能确定具体仲裁机构的情形，故该约定仍为有效，对仲裁协议(条款)当事人具有法律约束力。
