谨呈：郑州隆基臵业
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郑州房地产市场调研报告市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局
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房地产市场判研 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局
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郑州经济发展各项指标稳步提高，经济发 展平稳，有利于房地产市场发展
郑州市历年经济运行指标 纵向来看，郑州市 宏观经济发展迅速， 各项经济指标稳步增 长年限 辖区人口 国民生产总值 建成区面积 人均GDP 职工年均工资 固定资产投资 单位 万 亿元 k㎡ 元 元 亿元 2000 665.9 738.0 133.2 11,481 9,017 258.4 2001 677.0 828.2 142.4 12,335 10,398 295.7 2002 687.7 928.3 156.4 13,604 11,966 340.7 2003 697.7 1,102 212.4 15,795 13,537 502.3 2004 708.2 1,375 243.3 19,154 15,024 650.3 2005 716 1,650 262 23,171 16,694 820
资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料
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郑州房地产市场处于高速发展阶段，未来房价 仍然有较高的发展空间
0-200US$
2000-4,000US$
4,000-8,000US$
8,000-20,000US$
2005年郑州市人均生产 总值达到2,861美元，按 照经验和惯例，正处于房 地产发展的高速阶段； 郑州市房地产的各项发 展阶段亦与快速发展期的 房地产主要特征相吻合。
启动期
快速发展期
平稳发展期
减缓发展期
处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征： 房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大； 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收 入增展水平； 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场 与房地产二级市场交相呼应； 房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高； 产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产 开发商对项目的模仿能力较强。
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近六年间住宅售价每年的平均增幅接近10% 图1显示：郑州房地产自 近年来供应和销售面积均保 持高速增长，2005年销售 面积达到599.42万平方米， 市场供需比为1.11:1,基 本合理； 房地产价格历年来增幅不 大，销售均价六年的年均增 幅率约为9.67%; 2005年较2004年的房地 产价格有较大增幅，整
体均 价增幅12.39%,其中住宅 增长12.29%,商业下降 13%。 1月，郑州市商品房销售 均价为 2822元/平方米； 2月为3013元/平方米； 3月份商品房销售价格为 3053元/平方米，一路上 涨。图表1:郑州市历年房地产供应及销售情况(万㎡)
800 600 400 200 0新增供应面积 当年销售面积
新增供应面积
当年销售面积
2000 166. 04 200. 47
2001 267. 36 245. 77
2002 356. 12 281. 04
2003 379. 13 399. 78
2004 645. 57 555. 6
2005 663. 18 599. 42
图表2:郑州市历年房地产销售价格(元/㎡)7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 销售均价 非住宅均价 住宅均价
销售均价
非住宅均价
住宅均价
2000 1880 5502 1700
2001 2357 5624 2099
2002 2294 5711 2017
2003 2318 5178 2100
2004 2639 5984 2327
2005 2966 5766 2613
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资料来源：郑州市国民经济公告及网络资料
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郑州房价收入比、人均居住面积等指标显 示合郑州房地产市场很有潜力郑州的房价收入比为1:6, 560000 处在国内城市房价收入比 480000 的最低水平，房地产业健 康发展 400000
元
郑州和几个主要城市的房价收入比
14 12
11.9357920
8.9228100 204570
320000 240000 160000 80000 0
7.3 6146350 168280 30064 24704 23178
8.8 7.0184750
10 8 6 4
25572 29413
21102
2 0
郑州较低的人均居住面积 预示着郑州房地产市场仍 有较大的的发展空间
郑州
合肥 户均收入郑州
南京 武汉 套均价格合肥 17.0 7.3 南京 16.5 11.9
长沙 房价收入比长沙 23.6 7.0
南昌
武汉 24.25 8.9
南昌 17.8 8.8
人均居住面积 房价收入比
22.6 6.0
注：1、国际上收入房价比合理范围：1:6,国内目前大致范围：1:82、我国城镇人均居住面积“十五”末要提高到22平方米，2020年将达到35M2本报告是严格保密的。
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郑州市房地产发展处于高速发展阶段，且 未来市场发展空间较大
通过对郑州市宏观经济分析及房地产行业总体分析：
宏观经济运行稳定，经济保持高速增长，房地产发 展处于高速发展的阶段； 市场总体供应结构较为合理，房地产价格稳步上升；
横向比较，房地产发展相对于周边省会城市及全国 大城市滞后，市场发展空间较大。
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房地产市场判研 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局
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客户分析——对郑州市民阶层的划分对郑州市客户阶层的分析 有助于我们发掘和分析自 己的目标客户群，并研究 他们的臵业特点； 客户阶层的划分是一个动 态的过程，划分标准和人 群的变化会随收入水平变 化而逐渐变动； 客户阶层的比例不等于实 际购房客户的构成比例， 一般来讲，越是收入高的 客户，其人群在市场的购 房比例越高； 收入水平仅仅是衡量客户 阶层的一个最基本的方式， 事实上对客户阶层的划分 还将结合收入方式、家庭 结构、年龄特征等因素。
客户阶层分析 家庭年收入30万以上，比例1%以内 顶端产品的消费者 家庭年收入8-30万，约占14% 中高端产品的主力消费阶层
富豪 高端
中端
家庭年收入3.5-8万，约占30% 中价位楼盘的主力消费力量 家庭年收入2-3.5万，约占35% 中低价位经济型楼盘的主要消费力量 家庭年收入2万以内，约占20% 基本无住宅消费力量
低端 无臵业能力
中端客户及中高端客户所占的人群比例约44%,一般来讲，越是高 收入阶层，其购房人群的比例越高，因而郑州市房地产市场的主流 人群集中在4—30万元之间家庭收入的人群，他们的购房特征成为我 们重点研究的对象。参考资料来源：郑州市城调队2004年居民收入抽样调查本报告是严格保密的。
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不同阶层的购房案例和臵业特征分析不同客户阶层的购房总价区间 基本如下： 顶端富豪：总价100万以上； 高端客户：总价40~100万 中端客户：20~40万 低端客户：20万以内
客户阶层顶级富豪 高端客户 中端客户 低端客户
臵业案例九郡弘、森林半岛(别墅)、帝湖花园(别墅) 天下城、联盟新城、郑东第一大街、鹿港小镇 四月天、大河春天、城中央、汉飞城市公园、 亚星盛世家园 风雅颂、豫花园 鑫苑名家
体现在单价上，各类客户购房 单价区间基本如下： 顶端富豪：大于5,000元/㎡ 高端：3,000—5,000元/㎡ 中端： 2,200—3,000元/㎡ 低端： 小于2,200元/㎡
价格是客户阶层在购房支付能 力上的直接体现，而不同的客 户阶层在购房特征和行为上又 有较大的差异。
森林半岛 四月天
第一大街 盛世家园
天下城
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房地产市场判研 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局 重点板块分析
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郑州房地产
商的梯队分层处于第一梯队的外地实力 企业由于产品品质较好和 创新较多，在郑州市场上 形成了一定程度的品牌知 名度，积累了一定品牌价 值
第一 梯队
鑫苑、顺弛、绿地、建业等品牌开发商
第二梯队
金源、布瑞克、汉飞、开元等知名开发商
处于第二梯队的本地知名 企业由于对本地消费者需 求的准确把握，虽然形成 了一定的品牌知名度，但 是品牌价值较低。
第三梯队
其他中小企业
第一梯队核心竞争力：品牌、产品创新能力 第二梯队核心竞争力：对本地市场的把握
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房地产市场判研 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局
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区域价值：板块特征明显，发展不均匀,中心区与郑东 新区拥有绝对资源，区域价值远远高于其他区域郑东新区 西起107国道，南自机场 高速公路，远期规划总面积 约150平方公里。 根据总体规划，将环 CBD25平方公里为近期重 点开发建设区域(新区起步 区),未来前景看好，对投 资臵业者吸引力较大； 中心区 郑州老城区、商贸中心， 土地资源稀缺、寸土寸金， 配套成熟，居住密度大，新 盘多为旧城改造项目，正在 开发的商业和办公物业也多 集中于此 ； 北区 包括金水区(郑州的行政 文化区)、惠济区，北临黄 河生态湿地，有花园路、文 化路等城市主干道与城市中 心连接，无工业污染，居住 环境纯净，是另一个开发热 点区；本报告是严格保密的。
北 区
西区 丘陵地带，老工业 区，生活配套成熟， 90年代后期随着纺 织等工业的衰落而 在房地产市场上日 渐落寞，但也不乏 新盘出现；
郑东新区
中心区本案
西区
东南区
东南片区 随着原107国道被规 划为郑州的中州景 观大道，并于今年 被打通，以美景天 成、金色港湾为代 表的东南板块楼盘， 房价已较往年提升 不少，片区存在一 定升值潜力
1995—2010年郑州市市区规划 14
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郑东新区：楼盘素质远远领先，产品创新、营销创新突出， 客户关注未来发展前景，但配套缺乏成为重要制约因素之一郑东新区主要代表楼盘有郑东第一 大街、联盟新城、老街、阿卡迪亚 以及未来的绿城等项目，成熟的操
典型楼盘
顺驰-中央特区
中义-阿卡迪亚
鑫苑-中央花园
作模式使得郑东新区成为郑州高品 质的代名词，
伴随着政府政策导向 型不断扩大，新区开发日新月异， 新CBD形象初步显现；
社区形象
本区域楼盘价格普遍超过3,000元/
平方米，联盟新城的多层院落住宅 更是达到4,500元/平方米； 本区域产品领先优势明显，面积较 大，总价较高，洋房、高层公寓等 产品形式已达到国内先进水平；客 户层面来自于郑州市的各区域，客
开盘时间 2005年10月 规模
2004年9月
2005年12月
项目占地面积640亩，容积 项目占地260亩，建筑面 项目总占地 210余亩，建 率1.96 积21万平方米 筑总面 37万平方米 多层、小高层 均价3,400元/平，区间 2,900-4,300元/平 多层、小高层、高层 均价3,500元/平
产品形式 小高层、高层 均价区间2,600-4,000,均价 3,500 二房90-110平，三房143-
户层面较高，多数属于中高端客户；配套不足和市政功能不完善成为制 约客户在此购买的最不利因素，未 来新区的发展依赖于市政建设的跟 进速度。
户型面积 156平，四房186平 销售状况 销售率60%, 产品特色 行，活动营销
12 0m²三房二厅占30%, 二房90-100平，三房 130m²四房二厅占50% 115-142平，四房154平 基本售罄
五大价值版块汇合点， 大覆盖率广告，景观展示先 设计独特，因地制宜，首 绝版核心，集约城市最 创S型道路景观 优质居住资源， 客户特征 有车族，郑州本地人较多， 中高收入阶层，如企业管 理者、私营业主，机关干 高薪白领，二次臵业者 二次臵业 部、外来高收入人群本报告是严格保密的。
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中心区：配套完善、都市味浓，土地稀缺、地价高昂， 成为高层集中区域，但高层高端概念缺乏中心区楼盘主要代表有天下城、 城中央等，受规划限定、土地价 格等因素影响，中区楼盘基本为 高层，占地规模普遍不大，容积 率普遍较高；
典型楼 盘社区形 象
天下城
方圆创世
名门世家
中区楼盘依赖于成熟的配套、完 开盘时间 规模 2005年10月(三期) 占地108亩，建筑面积 30万平方米，容积率4 小高层、高层 2006年4月 占地500亩，总建筑面积 100万平方米，一期开发 12栋30层高层 小高层 2005年4月 占地130亩，建面30万 ㎡,绿化率51%,建筑 密度18% 板式小高层、高层、写 字楼、商业
善的设施、都市中心的生活，受 到市场的追崇，销售价格居高不 下，均价超过3,500元/平方米； 中区楼盘的客户层面来自于各区， 部分郊县客户亦在此臵业，多数 客户具备较强的经济实力，泛公
产品形式
务员、生意人等所占的比重较大；伴随中心区土地资源的日益枯竭， 未来中心区的楼盘的供求矛盾会 越来越
突出，高层的建筑形式依 旧是其未来产品主流，但高层高 端概念还没有被开发商充分挖掘。
均价户型面积
5,000元/㎡二房100平；三房130140平；四房170-180平
3,500元/㎡以上100-160平方米大户型
3,800元/㎡一期面积93㎡—340㎡, 主力户型三房二厅、面 积159.98㎡、166.61㎡ 一梯二户 50%
销售率
80-90%
楼盘特色
在郑州地图的正中央
豪布斯卡城市综合街区
入户花园阳台，五角形 全景大飘窗，室内空间 动静分区中高收入阶层，企业管 理者、私营业主，机关 16 干部、外来高收入人群
客户特征本报告是严格保密的。
本地客户与外地客户各 半(外地指地市)
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中高收入阶层，企业管 理者、私营业主，机关 干部、外来高收入人群
